제3절 강제관리
1. 총설
가. 의의
강제관리라 함은 채권자로부터 부동산의 소유권을 박탈하지 아니하고 그 부동산의 수익을 가지고
금전채권의 만족을 얻는 부동산에 대한 강제집행방법이다.
즉 강제관리는 채무자 소유의 부동산으로부터 생기는 천연과실이나 법정과실 등의 수익을 총괄하여
집행의 목적물로 삼아 그 부동산을 압류하
고 국가가 채무자의 관리수익기능을 박탈하여, 관리인으로 하여금 그 부동산을 관리하게 하고 그
수익을 추심·현금화하여 변제에 충당하는 강제집행절차이다. 부동산에 대한 강제경매를 원본집행이라고 하고, 강제관리는 수익집행이라고 부른다.
강제관리는 목적부동산의 가격이 오를 가능성이 있는 경우 강제경매를 하기보다 강제관리를 하여
수익을 거두면서 적절한 강제경매 시기를 기다릴 필요가 있을 때, 임대용 빌딩이나 아파트와 같이 매각을 통한 현금화보다 임대료를 통한 고수익을
얻을 수 있을 때, 선순위 채권자들 때문에 부동산의 매각대금으로는 집행의 실효성이 없을 때, 집행채권이 비교적 소액일 때 등에 활용될 수 있다.
나. 절차의 개요
강제관리절차는 대체로 목적물을 압류하여 현금화한 다음 채권자의 채권을 변제하는 3단계의 절차로
진행된다.
강제관리절차의 개요는 다음과 같다.
먼저, 채권자의 신청이 있으면 집행법원은 강제관리개시결정을 하여 목적부동산을 압류하고,
채무자에게는 관리사무에 대한 간섭과 부동산 수익의 처분을 금함과 동시에 부동산 수익을 채무자에게 지급할 제3자에 대하여는 그 후 관리인에게
지급할 것을 명하며, 관할등기소에 강제관리개시결정등기를 촉탁한 다음 채무자와 위 제3자에게 강제관리개시결정정본을 송달하고 목적부동산을 관리수익할
관리인을 임명하며, 관리인은 법원의 감독아래 부동산을 관리하여 그 수익을 추심하며 또 이를 현금화한다.
관리인은 부동산수익에서 그 부동산이 부담하는 조세 그 밖의 공과금을 뺀 뒤에 관리비용을
변제하고 그 나머지 금액으로써 각 채권의 변제에 충분한 때에는 각 채권을 변제한다(민집 169조 1항). 만약 모든 채권자를 만족하게 할 수
없는 때에는 관리인은 채권자 사이에 배당협의를 하도록 하여 배당협의가 이루어지면 그 협의 내용에 따라 배당을 실시하
강제관리절차의 도해
고 배당협의가 이루어지지 못하면 그 사유를 법원에 신고하여야 한다(같은조 2항, 3항).
위 신고가 있는 때에는 법원은 강제경매의 경우에 준하여 배당표를 작성하고 이에 따라 관리인으로
하여금 채권자에게 지급하게 하여야 한다(같은조 4항).
채권자들이 부동산수익으로 전부 변제를 받았을 때에는 법원은 직권으로 강제관리취소결정을 하고 이
결정이 확정된 때에는 법원사무관등은 강제관리개시결정등기를 말소하도록 촉탁하며(민집 171조 2항, 4항) 강제관리절차를 종결한다.
다. 강제관리는 집행력 있는 정본에 의한 강제집행에만 인정될 뿐이고 담보권의 실행으로서
강제관리를 신청할 수는 없다(민집 268조 이하 참조).
2.
강제관리의 대상
723
3. 집행법원 725
강제관리 집행법원
4.
강제관리의 신청
726
5. 압류절차 729
강제관리 압류절차
6. 현금화절차 743
강제관리 현금화절차
7. 공동집행 757
강제관리 공동집행
8. 배당절차 763
강제관리 배당절차
9.
강제관리의 정지·취소
780
10.
강제관리절차의 종결
792
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