(1) 기일입찰
(가) 기일입찰의 입찰장소
기일입찰의 입찰장소에는 입찰자가 다른 사람이 알지 못하게 입찰표를 적을 수 있도록 설비를
갖추어야 한다(민집규 61조 1항). 기일입찰에서 입찰은 매각기일에 본인 또는 대리인이 매각장소에 출석하여 입찰표를 집행관에게 제출하는 방식에
의하여 진행되는데(민집규 62조 1항), 입찰절차에서 다른 입찰자의 응찰여부나 입찰가격의 비밀의 유지는 적정한 입찰의 실시를 위하여 필수불가결한
요소이기 때문이다.
(나) 동시입찰의 원칙
같은 매각기일에 입찰에 부칠 사건이 두 건 이상이거나 매각할 부동산이 두 개 이상인 경우에는
각 부동산에 대한 입찰을 동시에 실시하여야
한다(민집규 61조 2항 본문). 사건별로 개별적으로 입찰절차를 진행하는 경우에는, 매각기일에
참석한 사람들이 특정 사건별로 응찰자의 수를 쉽게 알 수 있으므로 이에 따라 응찰여부나 응찰가격을 정함으로써 입찰가격이 왜곡될 우려가 있고,
이른바 경매브로커 등에 의한 응찰방해 등의 사태가 벌어질 우려도 있기 때문이다. 다만, 이와 같은 위험성이 없다고 인정하는 경우나 그밖에
동시입찰을 실시함이 상당하지 아니하다고 인정하는 경우에 집행법원의 판단에 따라 개별 사건별로 입찰을 실시할 수 있다(동조 2항 단서).
(다) 입찰표의 기재사항
입찰표에는 ㉠ 사건번호와 부동산의 표시, ㉡ 입찰자의 이름과 주소, ㉢ 대리인을 통하여 입찰을
하는 때에는 대리인의 이름과 주소, ㉣ 입찰가격을 적어야 한다(민집규 62조 2항 전문).
① 사건번호와 부동산의 표시 : 사건과 경매목적 부동산을 특정하기 위한 사항이다. 사건번호에
따라 경매목적 부동산의 범위도 한정되므로, 부동산의 표시는 매수하고자 하는 목적물을 특정할 수 있을 정도로 표시하면 충분하다.
② 입찰자의 이름과 주소 : 입찰표에는 입찰자의 이름과 주소를 적어야 한다. 입찰자가 법인인
경우에는 법인의 이름, 대표자의 지위와 이름, 등기부상의 본점 소재지를 적어야 한다. 법인의 경우 대표자의 이름을 적지 아니하면 그 입찰은
무효로 처리된다(송민 2002-1, 20조 4항). 매각대금의 지급에 따른 소유권이전등기를 촉탁하기 위해서는 주민등록번호나 법인등록번호가
필요하므로(부등법 41조, 27조 2항), 실무상으로는 주민등록번호 또는 법인등록번호를 입찰표에 적도록 하고 있다.
③ 대리인에 의하여 입찰을 하는 때에는 대리인의 이름과 주소 : 대리인이 입찰을 하는 때에는
입찰자란에 본인 및 대리인의 이름과 주소를 적어야 한다. 실무상 사용되고 있는 입찰표에는 대리인의 주민등록번호와 전화번호, 본인과의 관계 등도
적도록 하고 있다.
④ 입찰가격 : 입찰가격은 정확하고 명료하게 적어야 한다. 입찰가격은 일정한 금액으로
표시하여야 하며 다른 입찰가격에 대한 비례로 표시하지 못한다(민집규 62조 2항 후문). 민사집행규칙 62조 6항은 입찰표를 제출한 후
입찰가격을 변경하는 것이 금지된다는 것을 명확하게 규정하고 있으며, 나아가 실무상으로는 입찰표양식상에 부동문자로 '금액의 기재는 수정할 수
없으므로, 입찰가액란의 기재를 수정할 필요가 있는 때에는 새 용지를 사용하십시오'라고 기재하고 만일 입찰가액의 기재가 정정되어 있는 경우에는
정정인 날인 여부를 불문하고 무효로 처리하고 있다(송민 2002-1, 20조 4항 별지 6). 절차의 신속을 도모하고 불필요한 다툼의 소지를
없애기 위한 조치이다.
입찰표는 물건마다 별도의 용지를 사용한다. 다만, 일괄매각의 경우에는 예외이다.
한 사건에서 입찰물건이 여러 개 있고 그 물건들이 개별적으로 입찰에 붙여진 경우에는 사건번호
외에 '물건번호'를 기재한다. 물건번호의 유무는 매각사건목록 또는 매각공고를 보고 확인할 수 있다.
같은 매각기일에 사건번호가 다른 두 물건에 대하여 응찰하려고 하거나 또는 같은 사건 중
물건번호가 다른 두 물건에 대하여 응찰하려고 하는 경우에는 입찰표를 사건번호와 물건번호마다 별개의 용지로 작성하여야 할뿐만 아니라, 각 별개의
절차에 따라 작성하여야 한다.
입찰표에 날인할 수 없을 때는 날인에 갈음하여 무인할 수 있다. 이 경우에는 집행관이 본인의
무인임을 증명한다는 문구를 기재하고 기명날인한다(송민 99-2).
(라) 입찰표의 제출절차
기일입찰에서의 입찰은 매각기일에 입찰표를 집행관에게 제출하는 방법으로 한다(민집규 62조
1항). 그러므로 기일입찰절차에서 입찰을 하려는 자는 반드시 매각기일에 본인 또는 대리인이 출석하여, 입찰표를 집행관에게 제출하여야 한다.
입찰표를 우송한다든지 혹은 사전에 집행관
에게 제출하는 것은 허용되지 아니한다.
또한 입찰은 반드시 입찰표에 의하여야 한다. 실무상으로는 정형적인 양식(송민 2002-1,
별지 양식 3)을 비치하여 이를 사용하도록 하고 있다. 입찰표의 제출방법은 구체적으로는 소정의 입찰함에 투입하는 방법에 의하고 있다. 입찰표를
제출할 때에는 매수신청의 보증도 함께 하여야 한다(민집규 64조).
① 입찰표 기재대에 입실 : 집행관은 입찰표 기재대에 입실하는 사람에게 입찰표,
매수신청보증봉투, 입찰봉투 3종의 규격용지를 무상교부한다.
② 입찰표 기재대에서의 절차 : 입찰표를 기재하고, 매수신청보증을 입찰보증금 봉투에 넣고
1차로 봉한 후, 기재한 입찰표와 매수신청보증봉투를 다시 큰 입찰봉투에 넣어 스테이플러(stapler)로 찍어 봉하고 봉투의 지정된 위치에
날인한 다음 기재대에서 나온다.
입찰보증금봉투의 앞면에 사건번호, 물건번호, 제출자 이름을 기재하고 날인하며, 뒷면에는 표시된
세 곳에 날인한다.
입찰봉투에는 사건번호, 물건번호, 입찰자 이름을 기재하나 날인은 하지 않는다. 공동입찰의
경우에는 모두자(冒頭者)의 이름만 기재하고 그 외 인원수를 기재한다.
③ 입찰봉투의 입찰함 투입. 입찰봉투와 주민등록증을 집행관에게 제출하여 입찰봉투제출자의 본인
여부를 확인받은 후, 입찰봉투상에 연결 번호와 집행관의 간인을 받은 다음 수취증을 떼어내 보관하고, 입찰봉투를 입찰함에 투입한다. 수취증은
나중에 입찰에서 떨어졌을 때 그것과 상환하여 보증금을 반환받는다(송민 2002-1, 23조 참조).
(마) 입찰의 변경 또는 취소의 금지
① 기일입찰에서 입찰은 취소·변경 또는 교환할 수 없다(민집규 62조 6항). 이것을 인정하면
절차가 혼란하게 되고, 입찰자 상호간에 분쟁이 생길 우려가 있기 때문이다. 또 다른 사람의 매수신고에 대응하여 매수신고의 액을 순차 변경시켜
나가는 경매와는 달리, 비밀을 유지한 상태
에서 매수신고액의 고저를 상호 비교하여 최고가매수신고인을 결정하는 입찰제도의 본질에 비추어 볼
때 입찰의 취소·변경 또는 교환은 허용하지 아니하는 것이 상당하다.
호가경매는 입찰표의 제출이 없으므로, 위 규정이 준용될 여지가 없다. 입찰의 취소란 입찰의
의사표시를 철회하는 것을 말한다. 변경이란 입찰표의 기재내용을 정정·추가하는 것을 말하며, 교환은 입찰표 자체를 바꾸는 것을 의미한다. 실무상
입찰표상의 금액의 기재는 그것이 착오에 기한 경우라도 수정할 수 없고, 이러한 경우에는 새 용지를 사용하도록 되어 있으며, 입찰가액의 기재가
정정되어 있는 경우에는 정정인 날인 여부를 불문하고 무효로 처리하고 있음은 앞서 본 바와 같다.
일괄매각결정이 없었던 입찰절차에서 1장의 입찰표에 여러 개의 부동산을 입찰가액의 총액만을
기재하여 제출하였다가 매각기일 종결 후 집행관의 보완지시를 받고 부동산별로 입찰표를 다시 작성, 제출한 경우 그 입찰표는 무효이다(대결
1994.8.8. 94마1150).
② 입찰표의 이중제출의 경우 : 이미 행한 입찰의 취소·변경 또는 교환이 금지됨은 물론이고
이미 행한 입찰은 그대로 둔 채 동일인이 다시 입찰표를 제출하는 것도 허용되지 않는다. 동일인이 두 개의 다른 매수의 신고를 하는 경우에는 만일
두 번째 입찰을 유효한 것으로 하게 되면 실질적으로 민사집행규칙 62조 6항에 위반되어 부당하다. 따라서 동일인이 2개의 다른 매수신고를 한
경우에는 2개의 입찰 모두를 무효로 보아야 한다.
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