매각물건명세서

사. 매각물건명세서

(1) 취지

① 취지 : 법원은 매각물건명세서·현황조사보고서 및 평가서의 사본을 법원에 비치하여 누구든지

볼 수 있도록 하여야 한다(민집 105조 2항). 이는 매수희망자들에게 사려는 부동산에 관한 정확한 정보를 제공함으로써 예측하지 못한 손해를

입는 것을 방지하고 매각에의 참여를 유도하여 강제집행제도의 기능을 제고시키려는 것이다.

② 기능 : 매각물건명세서의 기재는 이중경매의 경우, 먼저 된 매각절차가 정지된 때 뒤의

매각절차에 따라 속행할 것인가의 표준이 된다. 즉, 먼저 개시결정한 매각절차가 정지된 때에 그 매각절차가 취소되면 민사집행법 105조 1항

3호의 기재사항(등기된 부동산에 대한 권리 또는 가처분으로서 매각으로 효력을 잃지 아니하는 것)이 바뀔 때에는 동법 87조 2항(먼저 개시결정한

경매신청의 취하 또는 그 절차의 취소와 뒤에 개시결정한 매각절차의 속행 규정)에 불구하고 뒤의 경매개시결정에 의하여 절차를 속행하여서는

안된다(민집 87조 4항).

매각물건명세서의 작성에 중대한 하자가 있는 때에는 매각허가에 대한 이의(민집 121조 5호)

및 매각허가결정에 대한 즉시항고(민집 130조 1항)의 사유가 된다.

매각물건명세서 등의 사본이 비치된다는 사실은 매각기일공고내용 중에도 포함시켜야 한다.

(2) 매각물건명세서의 작성

@ 매각물건명세서는 집행법원의 인식을 기재한 서면에 불과하고 재판이 아니므로 그 작성행위는

일종의 사실행위에 속한다. 따라서 법관의 서명 또는 기명날인(민소 208조, 224조)은 필요치 아니하나, 다만 법원이 작성하였음을 명백히 하기

위하여 아래 양식에서 보는 바와 같이 그 서

[매각물건명세서 양식]

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○ ○ 지 방 법 원

매각물건명세서

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사건│20 타경 부동산강제(임의)경매( 타경 중복)│매각물건번호│

│작성일자│ │담임법관│ (인)

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부동산의 표시,

감정평가액│ │ │

최저매각가격, 매수신청의│ 별지 기재와 같음 │ 최선순위 설정 │

보증금액과

보증제공방법 │ │ │

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부동산의 점유자와 점유의 권원, 점유할 수 있는 기간, 차임 또는 보증금에 관한

관계인의 진술 및 임차인이 있는 경우 배당요구 여부와 그 일자, 전입신고일자 또는 사업자등록신청일자와 확정일자의 유무와 그 일자

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점유자의│점유│점유의│임대차기간│ │ │전입신고일자·사│확정│배당요구여부

성 명

│부분│권 원│(점유기간)│보증금│차임│업자등록신청일자│일자│(배당요구일자)

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※ 위 최선순위 설정일자보다 대항요건을 먼저 갖춘 주택·상가건물 임차인의 임차보증금은

매수인에게 인수되는 경우가 발생할 수 있고, 대항력과 우선변제권이 있는 주택·상가건물 임차인이 배당요구를 하였으나 보증금 전액에 관하여 배당을

받지 아니한 경우에는 배당 받지 못한 잔액이 매수인에게 인수되게 됨을 주의하시기 바랍니다.

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등기된 부동산에 관한 권리 또는 가처분으로서 매각으로 그 효력이 소멸되지 아니하는

것

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매각에따라설정된것으로보는지상권의개요

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비고란

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※ 1. 매각목적물에서 제외되는 미등기건물 등이 있을 경우에는 그 취지를 명확히 기재한다.

2. 매각으로 소멸되는 가등기담보권, 가압류, 전세권의 등기일자가

최선순위저당권등기일자보다 빠른 경우에는 그 등기일자를 기재한다.

민집 105, 268, 민집규 55, 194

면의 우측 상단에 법관이 날인을 하며, 간인도 법관이 한다.

② 매각물건명세서 사본의 비치는 매각기일(기간입찰의 방법으로 진행하는 경우에는 입찰기간의

개시일)마다 그 1주일 전까지 하여야 하므로(민집규 55조 본문), 1주일 전까지 작성하여 그 원본을 경매기록에 가철하여야 하고, 다른 문서의

내용을 인용하는 방법(예컨대, 현황조사보고서 기재와 같음)으로 작성하여서는 아니된다(송민 2002-1, 7조) 다만, 법원은 상당하다고 인정하는

때에는 매각물건명세서의 기재내용을 전자통신매체로 공시함으로써 그 사본의 비치에 갈음할 수 있다(민집규 55조 단서).

법원은 매각물건명세서를 작성함에 있어서 필요한 경우에는 이해관계인 그 밖의 참고인(예컨대,

임차권을 주장하고 있는 자로서 그 점유취득 시기 등이 불명확한 자, 현황조사를 실시한 집행관 등)을 심문할 수 있다(민집규 2조).

(3) 기재사항

매각물건명세서에는 민사집행법 105조에 규정된 각 사항을 기재한다.

(가) 부동산의 표시(1호)

매각목적물인 부동산을 표시한다. 등기부등본상의 부동산표시를 그대로 기재하되, 그 표시와 부동산

현황이 다른 경우에는 현황도 병기한다. 등기부상 표시 외에 미등기건물이 있음을 표시한 경우에는 그것이 경매목적물에 포함됨을 전제로 한 것으로

보게 되므로 미등기건물을 목적물에서 제외할 경우에는 그 취지를 명확히 하여 매수희망자들로 하여금 그 취지를 알 수 있도록 하여야 한다(대결

1991.12.27. 91마608) 감정평가액과 최저매각가격을 함께 표시한다.

(나) 점유관계와 관계인 진술(2호)

① 집행관의 현황조사보고서 또는 감정인의 평가보고서 등에 의하여 매각부동산의 점유자와 그

점유권원(임차권 또는 전세권설정 등), 점유할 수 있는 기간(임대차기간 등), 차임 또는 보증금에 관한 관계인의 진술(액수, 선급여부 등)과

임차인이 있는 경우 배당요구 여부와 그 일자, 전

입신고일자 및 확정일자의 유무와 그 일자를 기재한다. 채무자가 목적물을 전부 점유하고 있는

경우에는 점유의 권원이라든가 점유기간 등은 기재할 필요가 없으나 채무자가 점유자란 사실만은 이를 그대로 기재한다.

② 현황조사보고서와 다른 내용의 권리신고나 배당요구가 있는 경우(예컨대, 보증금의 액수,

점유개시시기 등)에는 신고내용대로 기재한다.

③ 임차인의 주민등록전입일을 기재함에 있어, 전산으로 작성되고 있는 주민등록등(초)본의

변동사항란에 기재된 전입일과 변동일의 두 날짜 중 1994. 6. 30.까지는 변동일이 전입신고일이고, 1994. 7. 1. 이후는 전입일이

전입신고일이다.

④ 인수 여부가 불분명한 임차권 등 물적 부담에 관한 주장이 제기된 경우에는 임대차 기재란

또는 물적부담 기재란에 주장되는 임차권 등 물적 부담의 내용을 기재하고 비고란에 'ㅇㅇㅇ가 주장하는 임차권은 존부(또는 대항력 유무)가

불분명함'이라고 기재한다(송민 2002-1, 7조).

(다) 매각으로 효력을 잃지 아니하는 부동산 위의 권리 또는 가처분(3호)

① 등기된 부동산에 관한 권리 또는 가처분으로서 매각으로 그 효력을 잃지 아니하고 매수인에게

인수되는 것을 매각물건명세서에 기재한다. 매각목적물에 설정된 최선순위 타물권(또는 가압류)을 기준으로 하므로, 예컨대

저당권·압류채권·가압류채권에 대항할 수 있는 지상권·지역권·전세권 및 등기된 임차권(단 전세권 중 배당요구한 것은 제외, 민집 91조 3,

4항) 등을 기재하게 된다.

가처분의 경우에는 가처분의 내용과 집행 연월일을 기재하면 되고 피보전권리까지 기재할 필요는

없다. 가처분 중에서 주의할 것은 토지소유자가 건물의 소유자를 상대로 건물을 철거하고 토지를 인도하라는 내용을 피보전권리로 하여 가처분을 한

경우에는 그 가처분이 건물에 관한 경매개시결정등기 또는 담보권설정등기 이후의 것이라도 매각으로 말소되지 아니하므로 매각물건명세서에 반드시 기재를

하여야 한다.

유치권은 매수인에게 인수되나(민집 91조 5항), 등기된 부동산에 관한 권리가 아니므로 본호에

따른 기재사항이 아니다. 다만 유치권자라고 주장하는 자도 점유를 하고 있는 경우에는 유치권의 존부와 관계없이 2호에서 정한 점유자로 기재한다.

예고등기도 부동산에 관한 권리관계를 공시하는 등기가 아니므로, 물건명세서에 기재하지

않는다(대결 2001.3.14. 99마4849).

등기된 부동산상의 부담이 매각으로 효력을 잃지 않고 매수인에게 인수될 것인지 여부가 불명인

경우에는 그 효력을 잃을지 여부가 불분명하다고 기재한다.

② 매수인에게 대항할 수 있는 등기된 임차권등기명령권자의 임차권 내용 기재 여부

예규에서 정한 매각물건명세서 양식에 '등기된 부동산에 관한 권리 또는 가처분으로서 매각에

의하여 그 효력이 소멸되지 않는 것'을 기재하는 란이 있고, 민사집행법 105조 1항에서 이러한 권리관계를 직접 적도록 규정하고 있으므로,

매수인에게 대항할 수 있는 임차권은 보증금이 전액 변제되지 아니하는 한 말소되지 아니하고, 매수인이 인수하게 됨을 적어야 한다.

기재대상은 매수인에게 대항할 수 있는 임차인 중 보증금이 전액 변제되지 아니한 자에 한하지만

매각진행 중에는 임차인이 전액 변제 받을지 여부를 알기 어려우므로 일단 대항력있는 등기된 임차권자가 있으면 물건명세서에 '매수인에게 대항할 수

있는 임차인이 있음(임대차보증금 ㅇ만원, 전입일 20ㅇ, 확정일자 20ㅇ.) 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이

인수함'이라고 기재한다.

매수인에게 대항할 수 있는 임차인의 경우는 그 임차권의 내용이 비록 등기부에 공시되어 있다

하여도 물건명세서에 기재하며, 매수인에게 대항할 수 있는 임차인이 경매개시결정등기 후에 임차권등기를 한 다음 권리신고를 하는 경우

'배당요구여부'란에 권리신고 여부를 기재(예를

들어, '20ㅇ 권리신고' 등)하는 것이 바람직하다.

③ 배당요구하지 아니한 최선순위 전세권의 기재

매각으로 인하여 소멸되지 않는 최선순위 전세권의 경우 전세권자가 배당요구를 하지 않으면

매수인이 그 전세권을 인수하여야 하므로(민집 91조 3항, 4항), 그 취지를 적어야 한다(민집 105조 1항 3호).

④ 최선순위 저당권설정일자 등의 기재

매각목적물에 설정된 최선순위 저당권 설정일자(또는 가압류등기일자)를 기준으로 임차인의 매수인에

대한 대항력 여부가 결정되므로, 매수인이 예기치 않게 임차보증금을 인수하여야 하는 불이익을 받지 않도록 하기 위하여, 최선순위 저당권

설정일자(또는 가압류등기일자)를 기재하고, 그 일자보다 먼저 전입신고를 마치고 거주하고 있는 임차인의 보증금은 매수인이 인수하는 경우가 생길 수

있다는 주의 문구를 기재한다.

토지에 대하여 1순위 저당권이 설정되고, 그 후 임차인이 대항력을 갖춘 다음 건물에 1순위

저당권이 설정된 경우 건물의 매수인에게 대항할 수 있는지의 여부는 건물만을 기준으로 하므로, 이 경우의 임차인은 건물의 매수인에게 대항할 수

있다. 따라서 최선순위 저당권 설정일자를 기재할 때 건물과 토지의 일자가 다를 때에는 모두 기재하고, 매각부동산이 여러 개인 경우에 설정일자가

다르면 모두 기재한다.

건물의 일부를 목적으로 하는 전세권은 그 목적물인 건물 부분에 한하여 그 효력을 미치므로,

건물 중 일부(2층 부분)를 목적으로 하는 전세권이 임차인이 대항력을 취득하기 이전에 설정되었다가 매각으로 인하여 소멸하였다고 하더라도,

임차인의 임차권이 전세권의 목적물로 되어 있지 아니한 주택 부분(1층의 일부)을 그 목적물로 하고 있었던 이상 매각으로 인하여 소멸한다고 볼

수는 없다(대판 1997.8.22. 96다53628).

(라) 지상권의 개요(4호)

① 토지 건물의 임의경매의 경우에 관해서는 민법 366조에서, 입목에 대한 강제경매와

임의경매에 관해서는 입목에관한법률 6조 1항에서 법정

지상권에 관한 규정을 두고 있으나, 토지·건물의 강제경매에 기한 매각허가로 인하여 생기는

법정지상권에 관하여는 현행법상 규정하는 바가 없다. 그러나 판례는 저당권이 없는 동일인 소유의 토지 또는 건물의 강제경매로 각 소유자가 달라지게

된 경우에 관하여 관습상의 법정지상권의 성립을 인정하고 있다(대판 1970.9.29. 70다1454, 대판 1995.7.28. 95다9075,

9082).

따라서 매각물건명세서에는 매각에 따라 설정된 것으로 보게 되는 지상권의 개요를 적어야 한다.

토지가 매각목적물이 되어 지상권을 부담하게 되는 경우는 물론, 건물이 매각목적물이 되어 지상권을 취득하게 되는 경우에도 모두 기재대상이 된다.

② 매각물건명세서에 기재할 것은 지상권의 '개요'이므로 '이 사건 물건을 위하여 그 대지에

법정지상권이 성립한다' 또는 '지상건물을 위하여 이 사건 토지의 대지 부분에 법정지상권이 성립한다'는 식으로 간결하게 기재하면 족하다.

토지의 일부에 대해서만 법정지상권이 성립하는 경우에는 그 뜻을 기재하면 되고, 구체적으로 그

범위를 특정해서 표시할 필요는 없다. 지상권이 설정된 것으로 보게 될 가능성은 있으나 확실히 밝혀지지 않는 경우에는 '별지도면 표시 미등기건물을

위하여 이 사건 토지의 대지부분에 지상권이 설정된 것으로 보게 될 여지가 있음' 또는 '법정지싱권이 성립할 여지가 있음' 등으로 그 취지를

그대로 기재한다.

③ 토지에 관하여 저당권이 설정될 당시 그 지상에 토지소유자에 의하여 건물이 건축 중이었을

경우, 그것이 사회관념상 독립된 건물로 볼 수 있는 정도에 이르지 않았다 하더라도 건물의 규모 및 종류를 외형상 예상할 수 있는 정도까지 건축이

진전되어 있었다면 법정지상권의 성립을 인정하는 것이 상당하므로(대판 1992.6.12. 92다7221 참조), 현황조사보고서나 감정평가서를

통하여 위 사실을 확인한 경우 그 법정지상권의 성립 유무에 관하여 판단할 것을 요한다.

(4) 매각물건명세서의 정정

① 매각물건명세서의 작성은 재판이 아니라 일종의 집행처분에 불과하므로 그 기재에 잘못이 있거나

변동이 생겼으면 비치 열람을 한 후에라도 직권으로 정정할 수 있다. 그 성질상 경정결정에 관한 민사소송법의 규정이 준용되지 아니한다. 다만,

무엇을 무엇으로 정정했는지는 명백히 하여야 한다(송민 2002-1, 8조).

② 정정이 매각기일 1주일 이전에 행해졌다면 그대로 매각절차를 진행할 수 있으나(다만 이

경우에도 정정 이전에 명세서를 열람한 자 등에게 불이익을 줄 염려가 있으므로, 매각기일에 집행관이 명세서에 어떠한 내용의 정정이 있었음을

고지함이 상당할 것이다), 위 정정·변경이 매각물건명세서 사본이 비치된 이후에 이루어졌고, 정정·변경된 내용이 매수신청에 영향을 미칠 수 있는

사항(예컨대, 대항력 있는 임차인의 추가)이면 매각기일을 변경하여야 한다. 다만 위 정정·변경이 매각물건명세서 사본이 비치되기 전에 이루어져

당초에 통지·공고된 매각기일에 매각을 실시하는 경우에도 집행관은 매각기일에 매각실시 전에 정정·변경된 내용을 고지하여야 한다(송민 2002-1,

8조).

(5) 열람을 위한 비치

① 비치·열람에의 공여 : 매각물건명세서가 작성되면 그 원본은 경매기록에 순서에 따라 철하고,

그 사본을 만들어 집행관의 현황조사보고서, 감정인의 평가서의 각 사본 1부와 같이 사건별로 분철한 후, 경매계 사무실 등 적당한 곳에 일반인이

열람할 수 있도록 비치하되, 그 장소 부근에 매각물건명세서 비치장소를 표시하고, 사건별·기일별로 구분하여 비치한다(민집 105조 2항, 송민

2002-1, 7조). 3~4회의 매각기일 및 매각결정기일을 일괄하여 지정한 경우에도 매각물건명세서는 매각기일마다 1주일 전까지 작성,

비치하여야 한다(송민 98-11). 다만 법원은 상당하다고 인정하는 때에는 매각물건명세서, 현황조사보고서 및 평가서의 기재 내용을 전자통신매체로

공시함으로써 그 사본의 비치에 갈음할 수 있다 함

은 앞서 적은 바와 같다.

② 비치기간 : 매각물건명세서 사본은 매각기일(기간입찰의 방법으로 진행하는 경우에는 입찰기간의

개시일)마다 그 1주일 전까지 비치하되(민집규 55조), 각 매각기일까지 계속 비치하며, 매각대금이 납부되면 적당한 방법으로 이를 폐기한다.

③ 열람 : 비치기간 중은 누구라도 또 집무시간 내에는 언제라도 무료로 자유로이 열람할 수

있다. 그러나 비치문서의 복사권은 인정되지 않는다. 다만, 타인의 열람에 방해가 되지 않는 한 자비로 복사하는 것은 열람방법의 연장으로서

인정해도 무방할 것이다.

(6) 위반의 효과

물건명세서의 작성에 중대한 하자가 있는 때에는 매각허가에 대한 이의사유가 되며 나아가 직권에

의한 매각불허가사유가 된다(민집 121조 5 호, 123조 2항). 물건명세서를 비치하지 않았거나 또는 비치기간을 지키지 않은 경우에도 이에

준하여 봄이 상당하다.

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