10. 부동산관리명령
가. 총설
강제경매에 있어서 매수인은 매각대금을 지급한 후가 아니면 그 부동산의 인도를 청구하지
못한다(민집 136조 1항). 따라서 매수인이 매각허가결정을 받은 후 대금을 지급하고 그 부동산의 인도를 받을 때까지 사이에 채무자인 그
부동산의 소유자의 법률상의 처분행위 또는 사실상의 행위에 의하여 그 부동산의 가치가 감소되어 매수인이나 채권자의 이익을 해할 염려가 있으므로,
매각허가결정이 있은 후 인도할 때까지 매수인이나 채권자의 신청이 있으면 법원이 관리인을 선임하여 그 관리인으로 하여금 그 부동산을 관리하게 하는
관리명령을 발할 수 있다(민집 136조 2항).
나. 관리명령의 신청 342
부동산관리명령의 신청
라. 관리의 착수
관리인으로 선임된 자는 관리명령에 기하여 채무자에 대하여 매각부동산의 인도를 구하여 채무자가
임의로 인도하면 인도를 받아 관리에 착수한다. 즉 관리인은 부동산을 관리하기 위하여 부동산을 점유할 필요가 있으며 그 인도에 의하여 비로소
관리권을 행사할 수 있게 된다.
그러나 채무자가 관리인의 인도요구에 응하지 아니하는 경우에 관리인은 관리명령만으로써는 인도를
강제할 수 없다. 그러므로 채무자가 인도를 거부한 경우에는 매수인 또는 채권자의 신청에 의하여 법원으로부터 인도명령을 받아 인도를 강제할 수
있을 뿐이다(민집 136조 3항).
마. 인도명령 345
부동산관리명령에 따른 인도명령
바. 관리의 방법
관리인은 매각부동산의 인도를 받은 후 선량한 관리자의 주의로써 이를 보존 유지하여야 한다.
관리인은 위 목적범위 내에서 관리권을 가지므로 그 목적범위를 넘어 부동산을 제3자에게 사용
또는 임대시켜 차임 등을 얻는 등의 수익권을 가지는 것은 아니다. 다만, 천연과실이 발생하는 경우에는 관리인은 이를 관리 수취할 권한이 있다.
관리인은 부동산의 현상을 유지하기 위하여 관리비용을 지출할 수 있으며 이 경우 일일이 법원의
허가를 받거나 이해관계인의 동의를 얻을 필요가 없다. 그러나 법원은 관리인에 대하여 필요에 따라 관리상의 지휘·감독을 할 수 있다.
사. 관리의 종료
(1) 매수인이 대금을 다 낸 경우
관리인은 매수인이 매각대금을 다 내고 관리인의 관리 하에 있는 매각 부동산의 인도를 청구한
때에는 관리사무를 청산하고 그 부동산을 매수인에게 인도하여야 한다.
이때 매수인은 대금을 완납한 것을 증명하여 관리인으로부터 인도를
받으면 족하고 법원으로부터 별도의 인도명령을 받을 필요는 없다.
관리인이 그 부동산을 인도하면 당연히 그 관리권은 종료되며 별도로 관리명령의 취소 등을 요하지
아니한다.
(2) 매각허가결정이 실효된 경우
경매개시결정의 취소, 항고에 의한 매각허가결정의 취소, 경매신청의 취하 또는 재매각명령에
의하여 매각허가결정의 효력이 상실된 경우에 관리인의 관리가 언제 종료되는가에 관하여,① 관리명령은 부수적 보전처분이므로 매각허가결정이 실효되면
관리명령도 당연히 실효되어 그 때 관리인의 관리도 종료된다는 견해와 ② 허가결정의 실효사실을 아는 법원이 직권으로 관리명령의 실효를 선언하는
관리명령취소결정을 하여야 관리가 종료된다는 견해가 대립되어 있다. ①의 견해가 다수설인바, 이 견해를 취하는 경우라도 법원은 관리인에게
관리명령의 실효를 통지하여야 할 것이다.
아. 관리비용
관리인에 대한 보수 그 밖의 관리에 소요되는 비용은 관리명령을 신청한 매수인이나 채권자가
부담하여야 하며 이것이 집행비용으로 되어 채무자의 부담으로 되는 것은 아니다. 왜냐하면 관리명령은 직접적으로 매수인 또는 채권자를 보호하기 위한
것이고 또 이것은 집행절차의 파생적 부수처분으로서 매각절차에 속하지 아니하기 때문이다(집행비용으로 보아야 한다는 반대설 있음).
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