인감증명

아. 인감증명 //

(1) 총설

등기를 신청하는 경우 신청서에 일정한 사항을 기재하고 신청인이 기

명날인 또는 서명을 하여야 하는데(법 41조 1항), 일정한 경우에는 위 신청서 등에 인감을

날인하고 그 날인한 인감이 진정한 것이라는 증명을 위하여 인감증명을 제출하여야 한다. 이러한 인감증명은 항상 제출하여야 하는 것이 아니고,

부동산등기규칙이 정하는 일정한 경우에만 제출한다. 대리인에 의하여 등기신청을 하는 경우에는, 직접 신청하였다면 인감증명을 제출하여야 할 경우에

한하여 진정한 위임의사의 유무를 확인하기 위하여 인감증명의 제출이 요구된다. 따라서 인감증명을 제출할 필요가 없는 경우에는 신청서나 위임장에

날인 대신 서명을 할 수 있다(규칙 55조의2). 그 밖에 이해관계인 등에게 인감증명의 제출이 요구되기도 한다.

이와 같이 인감증명의 제출을 요하는 것은 등기관이 등기의무자 또는 제3자인 이해관계인 등의

진정한 의사를 확인할 수 있게 함으로써 부실등기를 방지하기 위한 것이다.

(2) 인감증명을 제출하여야 하는 경우

부동산등기규칙 53조에서는 인감증명서를 제출하여야 하는 등기신청의 유형을 제한적으로 열거하고

있다. 따라서 부동산등기규칙 53조 각 호의 경우에 해당되지 않는 등기신청서에는 등기의무자를 대리하여 등기를 신청하는 경우에도 등기의무자가

위임장에 인감을 날인할 필요도 없고 인감증명을 첨부할 필요도 없다(선례 5-120). 또 날인 대신 서명을 할 수도 있다(규칙 55조의2

참조).

다만, 부동산등기규칙에서 정한 경우 외에 등기실무상 인감증명의 제출이 요구되는 경우도 있다.

인감증명을 제출하여야 하는 경우를 구체적으로 살펴본다.

(가) 소유권의 등기명의인이 등기의무자로서 등기를 신청하는 경우 등기의무자의 인감증명

제출(규칙 53조 1호)

소유권의 등기명의인이 등기의무자로서 등기권리자와 공동으로 등기를 신청하는 경우에만 인감증명의

제출이 필요하고, 부동산표시변경등기 또

는 등기명의인 표시변경등기와 같이 소유권의 등기명의인이 단독으로 신청하는 경우는 이에 해당하지

않는다.

소유권의 등기명의인이 등기의무자로서 등기를 신청하는 예로는 소유권이전등기, 소유권에 대한

저당권설정등기, 소유권이전가등기, 지상권설정등기, 소유권이전등기의 말소등기 등이 있다. 채무자를 변경하는 근저당권변경등기의 경우도 등기의무자가

소유권의 등기명의인이라면(전세권자나 지상권자가 등기의무자인 경우는 제외) 인감증명을 첨부하여야 한다. 매매를 원인으로 한 소유권이전등기신청의

경우에는 매수인의 인적 사항이 기재된 부동산매도용인감증명서를 첨부하여야 한다. 등기원인이 매매가 아닌 경우(증여, 교환, 현물출자 등)에는 일반

인감증명서를 첨부하면 된다.

그러나 소유권의 등기명의인이 등기의무자인 경우라도 판결, 수용(사업시행자가 관공서가 아닌

경우) 등에 의한 등기권리자의 단독신청의 경우 인감증명을 제출할 필요가 없다. 또 수용에 의한 소유권이전등기의 촉탁, 환지처분에 의하여

지방자치단체에게 귀속된 도로에 대한 소유권이전등기의 촉탁(선례 7-449)과 같은 관공서의 촉탁에도 인감증명의 첨부를 요하지 않는다.

소유권의 등기명의인이 등기의무자가 아닌 근저당권이전(선례 5-449), 근저당권의 채권액

감액으로 인한 근저당권변경(선례 5-126), 근저당권 말소(선례 5-124), 전세권을 목적으로 한 저당권설정, 건물의

멸실등기(선례1-143) 등에 있어서는 등기의무자의 인감증명은 첨부할 필요가 없다. 소유권이전등기신청과 동시에 하는 환매특약등기의 신청의

경우에도 등기의무자인 매수인의 인감증명을 첨부하지 않는다.

관공서인 사업시행자와 등기명의인 간의 협의가 성립된 경우, 협의취득은 사법상 매매의 성질을

가지므로 공동신청이 원칙이지만, 사업시행자가 부동산등기법 36조의 규정에 의하여 등기의무자의 승낙서를 첨부하여 촉탁할 수도 있으며, 이 경우에

등기의무자의 인감증명을 첨부하여야

한다(선례 3-890). 한편, 공익사업법 18조에 의하면 사업시행자는 공익사업의 수행을

위하여 필요한 토지등에 대하여 시장·구청장 등이 발급한 확인서에 의하여 정당한 권리자로 인정되는 자에게 보상금을 지급하고, 그 자의 인감증명을

첨부하여 소유권보존등기 또는 소유권이전등기를 신청할 수 있다(예규 1067호 2. 나.).32)

(나) 소유권에 관한 가등기명의인이 가등기말소를 신청하는 경우 가등기명의인의 인감증명

제출(규칙 53조 2호)

소유권에 관한 가등기는 소유권이전 청구권가등기와 소유권이전 담보가등기를 말하고, 말소신청을

가등기명의인이 단독으로 신청하거나, 가등기명의인이 등기의무자로서 공동으로 신청하거나를 불문한다. 다만, 소유권에 관한 가등기가 아닌

근저당권이전청구권가등기의 말소와 같은 경우에는 등기의무자가 소유권에 관한 가등기명의인인 경우가 아니므로 인감증명서를 첨부할 필요가 없다.

(다) 소유권 이외의 권리의 등기명의인이 등기의무자로서 신청서에 부동산등기법 49조 1항

단서의 규정에 의한 서면(등기필증 멸실로 인한 확인서면 또는 공증서면)을 첨부하여 등기를 신청하는 경우 등기의무자의 인감증명(규칙 53조 3호)

소유권 이외의 권리의 등기명의인이 등기의무자로서 등기를 신청할 때(예를 들어,

근저당권이전등기, 전세권말소등기의 신청)에 등기필증(또는 등기필정보)을 첨부한 경우에는 등기의무자의 인감증명을 첨부할 필요가 없다. 위와 같은

등기신청을 대리인에게 위임할 경우에도 마찬가지이다(선례 5-124). 그러나 등기의무자가 등기필증을 멸실하여 신청서에 대리인의 확인서면 또는

공정증서부본을 첨부하여 등기를 신청하는 경우에는 등기의무자의 진의를 확인할 필요가 있기 때문에 그의 인감증명을 첨부하도록 하고 있다.33)

다만, 등기필증을 멸실한 경우라도 등기의무자가 등

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32) 공익사업법 18조는 2007. 10. 17. 법률 8665호로 삭제되었다.

33) 소유권의 등기명의인이 등기의무자인 경우에는 부동산등기규칙 53조 1호에

기소에 출석하여 등기관이 본인인지 여부를 확인한 때에는 인감증명을 제출할 필요가 없다.

법인의 지배인이 등기필증을 멸실하여 확인서면에 의하여 법인 명의의 근저당권에 대한 말소등기를

신청하는 경우, 등기신청인인 지배인의 인감증명을 제출하여야 하고, 다른 지배인이나 대표자의 인감증명을 제출할 수는 없다(선례 7-84).

(라) 토지의 분할등기신청서에 부동산등기법 91조의2의 규정에 의한 권리자의 서면을 첨부하는

경우 그 서면에 날인한 권리자의 인감증명(규칙 53조 4호)

1필의 토지의 일부에 지상권·전세권·임차권이나 승역지에 관하여 하는 지역권의 등기가 있는

경우에 그 토지의 분필등기를 신청하는 때에는 신청서에 그 권리(지상권, 전세권 등)가 존속할 토지를 기재하고, 이를 증명하는 권리자(지상권자,

전세권자)의 서면과 그 인감증명을 첨부하여야 한다.

또 분필등기를 신청함에 있어서, 분필 전 토지에 대한 소유권 이외의 권리의 등기명의인이 분필

후의 어느 한쪽 토지에 대하여 그 권리의 소멸을 승낙한 것을 증명하는 서면을 첨부하는 경우(법 94조)에도 그의 인감증명을 첨부하여야 한다.

(마) 협의분할에 의한 상속등기를 신청하는 경우 분할협의서에 날인한 상속인 전원의

인감증명(규칙 53조 5호)

상속재산의 협의분할은 공동상속인 전원의 합의에 의하여 하여야 하고 상속인 중 1인이라도

누락되거나 반대하면 협의분할은 무효이다. 따라서 협의분할에 참여한 자의 진의를 확인하기 위하여 인감증명의 첨부를 필요로 한다.

(바) 등기신청서에 제3자의 동의 또는 승낙을 증명하는 서면을 첨부하

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의하여 등기필증을 멸실하였는지 여부에 관계없이 인감증명을 제출하여야 하므로 차이가 없다.

는 경우 그 서면에 날인한 동의 또는 승낙자의 인감증명(규칙 53조 6호)

등기신청서에 제3자의 동의 또는 승낙을 증명하는 서면이라 함은, 등기원인에 대하여 제3자의

허가, 동의 또는 승낙을 요할 때 그 제3자의 승낙서 등(법 40조 1항 4호) 뿐만 아니라, 권리변경의 등기에 관하여 등기상 이해관계 있는

제3자가 있는 때 부기등기로 등기를 실행하는 경우(법 63조) 및 등기의 말소를 신청하거나 말소된 등기의 회복을 신청하는 경우에 등기상

이해관계가 있는 제3자가 있는 경우 그 제3자의 승낙서 등(법 75조, 171조)도 포함되는 개념이다. 동의자나 승낙자의 인감증명을 첨부하도록

하는 이유는 동의자나 승낙자의 진정한 의사를 확인함으로써 등기의 진정을 확보하기 위함이다.

(사) 그 밖에 실무상 인감증명서의 첨부를 요구하는 경우

위에서 본 부동산등기규칙 53조, 54조의 경우 외에도 실무상 당사자의 진정한 의사확인과

장래의 분쟁방지를 위하여 인감증명을 제출받는 경우가 있다.

① 예고등기의 원인이 된 소송에서 승소한 원고가 그 승소확정판결에 의한 등기신청을 하지

않겠다는 서면(등기신청포기서)을 제1심법원에 제출하는 때(법 170조 2항)에는 그 인감증명도 첨부하여야 하고, 법원은 촉탁서에 그

등기신청포기서와 재판의 정본 이외에 인감증명도 첨부하여 예고등기말소를 촉탁하여야 한다(예규 758호).

② 판결에 기재된 피고의 주소가 등기부에 기재된 등기의무자의 주소와 다른 때에는 판결에 기재된

피고와 등기부에 기재된 등기의무자가 동일인임을 증명할 수 있는 자료로서 등기의무자의 주소에 관한 서면 등을 제출하여야 한다. 이 때 등기권리자가

등기의무자의 협력을 받지 않고는 주소에 관한 서면을 제출할 수 없는 경우, 그 판결에 기재된 피고와 등기부에 기재된 등기의무자가 동일인임을

확인하는데 상당하다고 인정되는 자의 보증서면과 보증인의 인감증명 및 보증인의 자격을 인정할 만한 서면(공무원재직증명서, 변호사등록증서사본,

법무사자격증사본 등)을 제출

할 수도 있다(선례 7-75),

③ 등기명의인 표시경정등기의 신청을 위해서는 등기명의인의 표시의 경정을 증명하는

시·구·읍·면의 장의 서면 또는 이를 증명함에 족한 서면을 신청서에 첨부하여야 하는데, 후자에 속하는 서면으로 동일인보증서를 첨부할 경우에는

동일인임을 보증하는 자의 인감증명을 함께 제출하여야 한다(예규 1148호 다.).

④ 실제로는 수인이 균등하지 아니한 지분비율로 공유하는 건물에 관하여 대장상 공유지분의 기재가

없는 경우, 공유자 전원 사이에 작성된 실제의 지분비율을 증명하는 서면을 첨부하여 실제 지분에 따라 소유권보존등기신청을 하기 위해서는 실제의

지분이 균등하게 산정한 지분보다 적은 자의 인감증명을 제출하여야 한다(예규 724호). 또 공유물분할소송에서 별도의 지분표시 없이 강제조정이

이루어진 경우 각 공유자의 실제의 지분이 균등하지 아니한 경우에는 공유자 전원이 작성한 확인서와 인감증명서를 첨부하여야 한다(선례 7-234).

(3) 인감증명을 제출할 필요가 없는 경우

(가) 관공서

부동산등기규칙 53조의 규정은 관공서에는 적용되지 않으므로(규칙 54조 3항) 관공서가

등기의무자이거나(53조 1호 내지 3호) 동의 또는 승낙권자 등(4호 내지 6호)일 경우에도 관공서의 인감증명은 제출하지 않는다. 다만,

관공서가 등기권리자인 경우에 그 상대방인 등기의무자의 인감증명의 제출이 면제되는 것은 아니다. 따라서 관공서가 부동산에 관한 권리를 취득하여

촉탁서에 등기원인을 증명하는 서면과 등기의무자의 승낙서를 첨부하여 등기촉탁을 하는 경우에(법 36조 1항) 등기의무자의 인감증명을 첨부하여야

한다.

여기서 관공서는 국가 또는 지방자치단체만을 의미한다. 따라서 한국토지공사법 8조의 규정에

의하여 선임된 동 공사의 대리인이 토지를 매도하고 동법 19조 5항의 규정에 의한 소유권이전등기촉탁을 할 때에는

그 대리인의 개인 인감증명을 제출하여야 한다(선례 3-213 참조).

(나) 공정증서를 제출하는 경우

부동산등기규칙 53조 4호 내지 6호의 서면이 공정증서인 경우에는 인감증명을 제출할 필요가

없다(규칙 54조 5호). 즉, 토지의 분필등기신청서에 첨부하는 부동산등기법 91조의2에 의한 권리자의 서면, 상속재산협의분할서, 제3자의 동의

또는 승낙을 증명하는 서면이 공정증서인 경우에는 인감증명의 제출을 요하지 아니한다(규칙 54조 5항).

(4) 제출하여야 할 인감증명

(가) 인감증명의 발급관서

인감증명에 관한 사무는 시장(특별시장·광역시장 제외)·군수 및 자치구의 구청장(이하

'증명청'이라 한다)이 관장한다(인감증명법 2조). 인감증명을 받고자 하는 자는 미리 그 주소를 관할하는 증명청에 인감을 신고하여야 하며(동법

3조 1항), 인감증명의 발급은 시장·군수·구청장이나 읍장·면장·동장 또는 출장소장이 한다(동법 12조).

(나) 인감증명의 제출자

인감증명은 등기의무자 등 부동산등기규칙 53조에서 정하는 본인의 것을 제출하여야 한다. 다만

법인 또는 외국회사인 때에는 대표자의 인감증명(법인인감)을, 법인 아닌 사단 또는 재단인 때에는 그 대표자 또는 관리인의 인감증명(개인인감)을

제출한다(규칙 54조 1항). 청산중인 회사의 경우에는 등기소에서 발행한 청산인의 인감증명을 제출하여야 할 것이나, 휴면간주 등으로 청산종결된

회사가 등기의무자가 되는 경우에는 청산인의 개인 인감증명을 제출하여야 한다.

법정대리인에 의하여 부동산등기규칙 53조 1호 내지 3호에 해당하는 등기신청을 하거나 동조

4호 내지 6호의 서류를 작성한 경우에는 법정대리인의 인감증명을 제출하여야 한다(규칙 54조 2항).

부동산등기규칙 53조의 규정에 의하여 인감증명을 제출해야 하는 자가 외국인인 경우에는

인감증명법에 의한 인감증명 또는 본국의 관공서가

발행한 인감증명을 제출하여야 한다. 다만, 본국에 인감증명 제도가 없고 또한 인감증명법에 의한

인감증명을 받을 수 없는 자는 위임장이나 서면에 한 서명에 관하여 본인이 직접 작성하였다는 취지의 본국 관공서의 증명이나 이에 관한 공정증서를

제출하여야 한다(재외국민의 인감증명은 제2절 6.

재외국민의 등기신청

참조).

(다) 인감증명서의 인영, 기재사항, 유효기간 등

인감증명법에 의한 인감의 신고는 호적부(가족관계등록사항별증명서) 또는 주민등록표상의

성명34)에 의하여야 한다(동법 시행령 3조). 그러나 위 규정에 위반하여 착오로 인감을 수리하였더라도 그 효력을 부인할 수 없다. 따라서

인감증명서의 인영이 등기신청서 또는 위임장에 날인한 인영과 동일하다면, 신청서의 성명(金寅童)과 인감증명서의 인영(金仁童)의 성명이 다르더라도

무방하고(선례 2-111), 가족관계등록사항별증명서나 주민등록표상에는 성명이 한자로 표기되어 있으나 인감증명서상의 인영의 문자가 한글로 되어

있다 하더라도 상관없다(선례 1-128 참조).

등기신청에 첨부되는 인감증명서의 인영은 등기관이 육안으로 확연히 확인할 수 있도록 선명하게

날인(온라인 발급인감의 경우에는 인쇄)되어 있어야 하며(예규 1171호 2조), 인감증명서상의 등기의무자의 주소가 종전 주소지로 기재되어 있는

등 현주소와 일치하지 아니하더라도 주민등록표등·초본의 주소이동 내역에 인감증명서상의 주소가 종전 주소로서 표시되어 있거나, 성명과 주민등록번호

등에 의하여 동일인임이 인정되는 경우에는 그 인감증명서가 첨부된 등기신청은 수리하여야 한다(예규 1171호 3조).

인감증명법에는 인감증명의 유효기간에 관한 규정이 없으나, 부동산등

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34) 국내에 주소를 가지지 아니한 재외국민인 경우에는 가족관계등록사항별증명서·여권 또는

재외국민등록증에 기재되어 있는 성명, 외국인은 외국인등록표에 기재되어 있는 성명, 국내거소신고를 한 재외국민 또는 외국국적동포는

국내거소신고원부에 기재되어 있는 성명을 말한다.

기규칙에서 부동산등기를 신청하는 경우에 제출하는 인감증명은 발행일로부터 3월 이내의 것으로

제한하고 있다(규칙 55조). 기간계산에 있어 인감증명서의 발행일인 초일은 산입하지 아니하고, 그 기간의 말일이 공휴일인 때에는 그 다음날로

기간이 만료된다(예규 1171호 7조, 선례 6-88). 따라서 발급일자의 기재가 누락된 인감증명서를 첨부한 소유권이전등기신청은 기간계산을 할

수 없으므로 수리할 수 없다(선례 3-209).

(라) 용도

매매를 원인으로 소유권이전등기를 신청하는 경우에는 반드시 부동산매도용 인감증명을 첨부하여야

하지만 매매 이외의 경우에는 등기신청서에 첨부된 인감증명서상의 사용용도와 그 등기의 목적이 달라도 무방하다. 따라서 사용용도란에 가등기용으로

기재된 인감증명서를 근저당권설정등기신청서에 첨부하거나 부동산매도용 인감증명서를 지상권설정등기신청서에 첨부하여도 그 등기신청을 각하하여서는

아니된다(예규 1171호).

부동산매도용으로 인감증명을 발급받고자 하는 때에는 부동산매수자란에 매수인의 성명(법인은

법인명)·주소(법인인 경우에는 주된 사무소 소재지)·주민등록번호를 기재하여야 한다(인감증명법 시행령 13조 3항). 증여, 교환 등 매매 이외의

원인으로 인한 소유권이전등기신청의 경우에는 부동산매도용 인감증명서를 첨부할 필요가 없다. 부동산매도용 인감증명서에 기재된 매수자와 매매를

원인으로 한 소유권이전등기신청서에 기재된 등기권리자의 인적 사항이 일치되지 아니하여 동일성이 인정되지 않으면 그 등기신청은 수리하여서는 안된다.

다만 매수인의 주소를 기재함에 있어서 공동주택의 번지의 기재만 누락되었을 뿐 나머지 기재 부분(아파트 및 동, 호수 표시 등)은 주민등록등본상

현주소와 일치하는 경우에는, 성명과 주민등록번호 등을 대조하여 동일인으로 인정된다면 그 인감증명의 첨부도 가능하다(선례 5-119). 한편,

지방자치단체가 매수인인 경우 부동산매도용 인감증명에 매수인의 주소 및 부동산등기용 등록번호를 기재를 하지 않아도 무방하다(선례 5-121).

부동산의 매수인이 2명인 경우에 인감증명서상의 매수자란 중 성명, 주민등록번호 및 주소란을 각

2칸으로 구분한 후 매수자의 인적 사항을 기재하여 매수자를 특정하였다던지, 또는 부동산의 매수인이 다수인 경우 인감증명서상의 매수자란 중

성명란에 'ㅇㅇㅇ외 ㅇ명'으로 기재하고, 주민등록번호 및 주소란에 첫 번째 매수인 1인의 주소와 주민등록번호를 기재한 다음 나머지 매수인들의

인적 사항을 별지에 기재하고 증명청의 직인으로 간인한 부동산매도용 인감증명서를 첨부한 경우 그 등기신청은 이를 수리한다. 위의 경우 나머지

매수인들의 인적 사항이 별지에 기재되지 아니한 채 성명란에 'ㅇㅇㅇ외 ㅇ명'으로만 기재된 부동산매도용 인감증명서가 첨부된 때에는 그 등기신청을

수리하여서는 아니된다(예규 1171호 4조).

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