3. 임대차보증금반환 // 신모델과
[기본사례] 원고(임차인) -> 피고(임대인)
원고는 피고로부터 다세대주택 1동을 임대보증금 50,000,000원에
임차하였는데, 임대차가 종료되었으므로 임대보증금반환을 구함
[부대청구] 지연손해금(임대건물인도일 이후의 지연이자 청구)
(1) 청구취지
피고는 원고에게 금 50,000,000원 및 이에 대하여 2004. 1. 1.부터 이
사건 소장부본 송달일까지는 연 5%의, 그 다음날부터 완제일까지는 연 20%의 각 비율에 의한 금원을 지급하라.
※ 지연손해금 : 2003. 12. 31.까지 임대목적물을 반환한 경우
ㅇ 임대인들이 여러 명인 경우
- 불가분채무이므로, '각자'에게 전액 청구하여야 함
피고들은 각자 원고에게 금 50,000,000원 및 이에 대하여 2004. 1.
1.부터 이 사건 소장부본 송달일까지는 연 5%의, 그 다음날부터 완제일까지는 연 20%의 각 비율에 의한 금원을 지급하라
- 누락된 경우에는 보정권고
[보정권고] 공동임대인들인 피고들의 지급관계(각자)를 청구취지에 기재할 것
(2) 청구원인
[청구원인] ㅇ 임대차계약을 체결하고 보증금을 지급한 사실
ㅇ 임대차가 종료한 사실
[부대청구] 지연손해금을 구하는 경우에는 임대목적물을 인도한 사실
ㅇ 요건사실
임대차계약을 체결하고 보증금을 지급하였는데 임대차가 종료한 사실
[예] 원고는 2002. 1. 1.(계약일자) 피고로부터 서울 서초구 서초동
혀대아파트 ㅇ동 ㅇ호(임차목적물)를 임대보증금 5천만 원(임대보증금액), 임대기간 2년간(임대기간)으로 정하여 임차하고 그 임대보증금을
지급하였는데, 그 기간이 만료되었다(종료사유)
※ 임대차종료를 원인으로 한 임대보증금반환을 구하는 경우에는 기간만료 또는
해지원인 등을 밝혀야 함
ㅇ 주의사항
▶ 지연손해금을 구할 경우
- 추가되는 청구원인 : 임대목적물을 반환한 사실
※ 원고는 2003. 12. 31. 피고에게 위 아파트를 인도하였다
- 임대목적물을 반환하여 동시이행관계를 소멸시킨 다음날부터 기산하므로, 청구원인에서
목적물 반환 없이 지연손해금 구하거나(보정권고 1), 반환 여부가 명백하지 않은 경우(보정권고 2)에는 보정권고
[보정권고 1] 임대보증금에 대한 지연손해금은 건물(토지)을 반환하여야만 구할 수
있는바, 건물(토지)을 반환하지 않고도 지연손해금을 구할 수 있는 법적 근거를 밝힐 것(만일, 잘못 청구한 경우에는 청구취지를 정리할 것)
[보정권고 2] 임대보증금에 대한 지연손해금은 건물(토지)을 반환하여야만 구할 수
있는바, 건물(토지)을 반환하였는지를 명백히 하고, 반환하지 않았다면 청구취지를 정리할 것
(3) 항변 등
[본안전 항변] 채권의 압류·추심 항변
[주요항변]
① 묵시의 갱신 항변
② 공제 항변
③ 임대인지위 양도 항변
④ 동시이행의 항변
⑤ 보증금반환채권이 양도·전부되었다는 항변
① 묵시의 갱신 항변(민법 639조)
- 기간만료로 종료되었다는 원고의 주장에 대하여, 원고가 종료 후에도 목적물을 계속
사용·수익하였고, 종료 후 상당한 기간 내에 이의를 제기하지 않았다는 묵시의 갱신 항변
- 다만, 주택임대차에서는 임차인만이 묵시의 갱신을 주장할 수 있다는 견해가
다수설이므로 주택임대인인 피고는 위 항변을 못함
② 공제 항변
- 반환을 구할 수 있는 보증금액은 목적물을 반환할 때까지의 연체차임과 관리비, 차임
상당의 부당이득금, 목적물의 훼손 등으로 인한 손해배상채무액 등을 공제한 잔액이므로, 피고(임대인)는 차임·관리비 약정사실과 목적물훼손사실 및
손해액을 주장·입증하여 공제항변을 할 수 있음
- 손해액에 대한 증거(영수증, 필요할 경우 검증·감정신청을 하도록 권고)를
제출하도록 입증촉구하여야 함
▶ (원고) 차임·관리비나 차임 상당의 부당이득금 내지 손해배상금을 이미
지급하였다는 재항변
③ 임대인지위 양도 항변(주택임대차보호법 3조 2항, 상가건물임대차보호법 3조 2항)
피고는 원고가 대항력 있는 주택임차인 또는 상가임차인이라는 점과 임대차목적물을 타에
양도하여 신 소유자가 임대인지위를 승계하였다는 항변
▶ (원고) 그 양도사실을 알고 상당한 기간 내에 이의를 제기하였음을 주장·입증하여
여전히 구 소유자에게 임대인지위가 남아 있다는 재항변
④ 동시이행의 항변
임대목적물을 인도받을 때까지 보증금을 지급할 수 없다는 항변
▶ (원고) 임대목적물을 인도하였다는 재항변
⑤ 보증금반환채권이 양도·전부되었다는 항변
⑥ 보증금반환채권이 압류·추심되었다는 항변
- 본안전 항변임
※ 대법원 2000. 4. 11. 선고 99다23888 판결
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