재매각

(2) 재매각

(가) 의의

재매각은 매수인(차순위매수인이 매각허가를 받은 경우를 포함한다)이 대금지급기한 또는 민사집행법

142조 4항의 다시 정한 기한까지 대금지급의무를 완전히 이행하지 아니하였고, 차순위매수신고인이 없는 때에는

법원이 직권으로 다시 실시하는 매각을 말한다(민집 138조 1항). 재매각은 매각절차를 다시

실시하는 점에서 새 매각과 같으나, 재매각은 매각허가결정확정후 매수인의 대금지급의무불이행을 원인으로 함에 반하여, 새 매각은 매각허가결정에

이르지 아니하였거나 매각허가결정의 확정에 이르지 아니한 경우에만 실시하는 점에서 구별된다.

(나) 재매각의 요건

① 매수인이 매각대금지급의무를 완전히 이행하지 아니하였을 것

매각대금지급의무를 완전히 이행하지 아니하면 재매각이 실시되므로 일괄매각된 여러 개의 부동산중

일부 부동산의 매각대금에 상당하는 대금지급만이 있을 때에는 의무를 완전히 이행한 것이라고 볼 수 없고, 또 여러 사람이 동일부동산을 매각허가받은

경우에 공통매수인 내부관계에서는 부담부분이 정하여져 있더라도 법원에 대하여는 연대하여 전액을 지급할 의무가 있으므로 그 중 1인만이 그

부담액만을 납부하고 그 나머지는 납부하지 아니하는 경우에는 매수인들은 그 의무를 완전히 이행한 것이라고 볼 수 없다.

② 매수인이 대금지급기한 또는 민사집행법 142조 4항의 다시 정한 기한까지 이행하지

아니하였을 것

따라서 매수인이 위 기한까지 대금지급의무를 불이행하면 재매각을 명할 수 있다.

③ 차순위매수신고인이 없을 것

매수인이 대금지급기한까지 그 의무를 이행하지 아니하였더라도 차순위매수신고인이 있는 경우에는

바로 재매각을 명할 수 없고 그에 앞서 차순위매수신고인에 대한 매각허가여부를 결정하여야 한다(민집 137조 1항 본문). 따라서

차순위매수선고인이 있는 경우에는 그에 대한 매각불허가결정이 확정되거나, 차순위매수신고인에 대하여 매각허가결정이 확정되었지만 차순위매수신고인도

대금지급기한까지 대금을 지급하지 않은 때에 비로소 재매각을 실시할 수 있다.

④ 의무불이행이 재매각명령시까지 존속할 것

매수인은 지급기한이 지난 후에도 재매각기일의 3일 이전까지는 대금지급을 할 수 있기

때문에(민집 138조 3항) 재매각명령 전에 대금을 지급한 때에는 재매각의 요건을 구비하지 못한 것으로 된다.

(다) 재매각의 대상

재매각의 대상으로 되는 목적물은 원칙으로는 매수인에게 매각허가되었던 부동산이다. 다만, 당초

여러 개의 부동산에 대한 매각실시를 하였으나 민사집행법 124조의 과잉매각으로 되어 일부 부동산에 대하여서만 매각허가를 하고 나머지 부동산에

대하여서는 매각불허가를 하였다가 매수인이 대금을 지급하지 아니하여 그 부동산에 대하여 재매각을 실시하게 된 경우에 법원은 필요하다고 인정하면

앞서 과잉매각으로 매각허가를 하지 아니하였던 부동산도 함께 매각에 부칠 수 있다. 이 경우에 매각불허된 부동산의 경매는 재매각이 아니므로 전의

매수인의 매수금지의 문제는 생기지 아니한다.

(라) 재매각명령

① 발령 : 집행법원은 재매각의 요건이 구비되면 그 사유발생일부터 1주 안에 직권으로 재매각을

명하여야 한다(재민 91-5). 재매각을 명함에 있어 경매개시결정을 다시 할 필요는 없고 재매각명령서를 작성하여 이를 집행기록에 가철하여

두었다가 후일 매각기일공고절차를 완료하여 재매각을 실시할 때에 집행기록과 함께 집행관에게 교부한다. 재매각명령이 발령되면 종전의 매각허가결정은

당연히 실효된다.

재매각명령을 전의 매수인 그 밖의 이해관계인에게 고지할 필요는 없다(그러나 적어도

경매신청채권자와 채무자 및 전의 매수인에게는 고지함이 상당하다는 견해도 있다).

② 불복신청 : 재매각명령에 대하여는 이해관계인이 집행에 관한 이의신청으로서 불복할 수 있다.

이 불복은 재매각기일이 종결될 때까지 할 수있다.

[재매각명령서양식]

┏━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┓

○ ○ 지 방 법 원

재매각명령

사 건 20 타경 부동산강제(임의)경매

채 권 자

채 무 자

소 유 자

주 문

매수인 ㅇㅇㅇ가 이 법원이 정한 대금지급기한인 20 . . .까지 대금납부의무를

이행하지 아니하였으므로 별지 기재 부동산에 대한 재매각을 명한다.

이 유

20 . . .

판 사 ㅇㅇㅇ

(인)

┗━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┛

민집 138①, 268

(마) 재매각절차

① 매각조건

재매각절차에도 종전에 정한 최저매각가격, 그 밖의 매각조건을 적용한다(민집 138조 2항).

즉 재매각은 전의 매수인이 최고가매수신고인으로 호창받은 매각기일부터 재개속행되는 것이므로 재매각명령후 최초의 재매각기일의 최저매각가격 그 밖의

매각조건에 대하여는 전의 매수인이 최고가매수신고인으로 호창받은 매각기일에 있어서 정하여졌던 최저매각가격 그

밖의 매각조건이 그대로 적용되어 재매각기일에서는 그 매각조건에 따라 매각을 실시하여야 한다.

따라서 민사집행법 97조 1항에 의하여 감정인이 처음 평가한 금액이나 전의 매수인이 매수신고한 가격을 최저매각가격으로 하여 재매각을 실시하여서는

아니된다(대결 1975.5.31. 75마172).

또한 재매각 직전의 매각기일에 있어서의 최저매각가격을 저감하여 이를 재매각에 있어서의

최저매각가격으로 하여서도 아니된다. 그러나 이해관계인간에 매각조건의 변경에 관하여 합의가 있으면 일반의 원칙에 따라서 종전의 매각조건을 변경할

수 있고 또 법원도 직권으로 매각조건을 변경할 수 있다. 실무에서는 재매각의 경우 직권으로 매수신청의 보

[매수신청보증에 관한 변경결정문례]

┏━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┓

○ ○ 지 방 법 원

결 정

사 건 20 타경 부동산강제(임의)경매

채 권 자

채 무 자

소 유 자

주 문

매수신청의 보증액을 최저매각가격의 10분의 2로 한다.

이 유

이 사건에 관한 매수신청의 보증을 달리 정함이 상당하다고 인정되므로 민사집행규칙

제63조 제2항에 의하여 주문과 같이 결정한다.

20 . . .

판 사 ㅇㅇㅇ

(인)

┗━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┛

민집 113, 268, 민집규 63, 194

증금액을 변경하여 최저매각가격의 10분의 2로 정한 금액을 보증으로 보관하게 하고 있다(민집규

63조 2항).

② 재매각기일의 지정·공고·통지·실시

법원이 재매각을 명한 때에는 즉시 재매각기일을 지정하여 일반의 매각절차와 같은 방법으로 이를

공고하여야 한다. 재매각기일은 그 공고일부터 2주 이후 20일 이내로 정하여야 한다(재민 91-5, 민집규 56조).

재매각기일도 일반의 매각기일의 경우와 마찬가지로 이해관계인에게 통지를 하여야 한다(민집

104조 2항). 전의 매수인은 이해관계인이 아니므로 통지할 필요가 없다(반대설 있음). 재매각기일의 절차는 민사집행법 138조의 특별규정에

의하는 경우 외에는 모두 일반의 부동산 매각기일의 절차에 따른다. 다만, 재매각에서는 전의 매수인은 매수신청을 할 수 없다(민집 138조

4항).

재매각기일에 매수신고가 없거나 최저매각가격에 미달하여 허가할 매수가격의 신고가 없는 때에는

일반 매각절차의 경우와 마찬가지로 민사집행법 119조의 규정에 따라 새 매각기일을 지정한다.

(바) 재매각절차에서 전의 매수인에 대한 효력

① 매수신청의 불허

재매각절차에서는 전의 매수인은 매수신청을 할 수 없다(민집 138조 4항). 전의 매수인은 그

재매각기일뿐만 아니라 그 사건의 경매가 완료될 때까지 당해 물건에 관한 일체의 매각절차에 참가하여 매수신고인이 될 수 없다.

② 매수신청보증의 불반환

㉠ 매수인이 대금을 납부하지 아니하여 바로 재매각절차에 들어간 때 또는 차순위매수신고인에 대한

매각불허가결정을 거쳐 재매각절차에 들어간 때에는 전의 매수인은 매수신청의 보증을 돌려줄 것을 요구하지 못하며(민집 138조 4항), 이 규정에

의하여 매수인이 돌려줄 것을 요구할 수 없는 보증은 배당할 금액에 포함된다(민집 147조 1항 5호). 재매각의

결과 매각대금이 재매각 전의 매각대금보다 다액인 경우에도 역시 반환청구를 하지 못한다. 그

보증이 유가증권인 때에는 법원은 집행관에게 현금화하게 하여 그 비용을 뺀 금액을 배당할 금액에 산입하여야 한다(민집규 80조).

㉡ 매각절차의 취소, 경매신청의 취하의 경우 보증의 반환 : 재매각명령후 매각절차가 취소되거나

경매신청이 적법하게 취하된 때에는 매각절차의 속행이 없어진 결과가 되므로 전의 매수인은 매수신청의 보증의 반환을 청구할 수 있다. 다만,

이중경매에서 선행사건이 취소 또는 취하된 경우에는 후행사건에 의하여 재매각절차가 계속 진행되는 한 후행절차는 선행절차의 속행이라는 성격을 지니는

것이므로 반환청구가 불가능하다. 따라서 후행사건마저 취소 또는 취하되어야 매수신청의 보증의 반환청구가 가능하다.

㉢ 부동산이 없어지거나 남을 가망이 없어 경매를 취소한 경우 보증의 반환 : 재매각으로 들어간

후에 부동산이 없어지거나(민집 96조 1항) 또는 최저매각가격을 저감한 결과 민사집행법 102조(남을 가망이 없을 경우의 경매의 취소)를

적용하여 매각절차를 취소한 경우에는 전의 매수인은 보증금을 반환받을 수 있다. 매수신청의 보증은 전의 매수인의 대금 불납부라는 의무불이행으로

인하여 이해관계인에게 생긴 손해를 담보하기 위한 것이라고 보기 어렵고, 보증금의 몰수는 매각절차가 적법하게 진행되어 보증금이 배당할 금액에

산입되어 배당에 제공되는 것을 전제로 하는 것이기 때문이다.

다만 재매각을 하는 경우의 남을 가망이 없을 경우에 해당하는지 여부는 재매각시의

최저매각가격만을 기준으로 판단할 것이 아니라, 재매각기일의 최저매각가격과 전의 매수인이 제공한 보증금 중 반환하지 아니하는 금액의 합계액이

압류채권자의 채권에 우선하는 부동산의 모든 부담과 절차비용을 넘지 않는지 여부를 가지고 판단하여야 한다.

③ 경매취하에 대한 동의권자에서 제외 : 재매각명령이 내려진 이후 전

의 매수인이 법정의 대금 등을 지급하지 아니한 상태에서 경매신청인이 경매신청 자체의 취하로써

매각절차를 종결시키고자 하는 경우 원래의 대금지급기한까지 그 의무를 이행하지 아니하여 재매각절차를 야기한 전의 매수인은 민사집행법 93조 2항이

규정하는 경매신청 취하에 대한 동의권자에 해당하지 아니한다(대결 1999.5.31. 99마468).

④ 차순위매수신고인에 대한 매각허가결정후부터는 전의 매수인의 매각대금납부의 불허 : 민사집행법

137조 2항에서 최고가매수신고인이 대금 납부 후 보증금 몰취의 제재를 받는 시점을 차순위매수신고인에 대한 매각허가결정이 있는 때로 정하고 있는

점을 고려하면, 차순위매수신고인이 매각허가결정을 받으면 그때부터는 차순위매수신고인이 새로운 매수인으로 우선하게 되고, 그 이전의 단계에서는

최고가매수신고인이 우선하여 대금을 납부할 수 있다.

http://