전세금반환채권

(다) 전세금

1) 전세권의 소멸과 인수

가) 구민사소송법 608조 2항에는 경매개시결정등기 후 6월 이내에 기간이 만료되는 전세권은

매각으로 소멸한다는 규정만이 있었기 때문에, 경매개시결정 당시 6월 이상 남아 있는 전세권 중 경매진행 중에 존속기간이 만료되는 전세권의 소멸

여부에 관하여 다툼이 있었다.

현행법은 구민사소송법 608조 2항과 같은 내용의 규정을 삭제함으로써 전세권을 다른 용익권과

동일적으로 규정하여, 지상권·지역권·전세권 및 등기된 임차권은 저당권·압류채권·가압류채권(이하에서는 저당권 등이라 한다)에 대항할 수 없는 것은

매각으로 소멸하고, 대항할 수 있는 것은 매수인이 인수하되, 다만 위의 용익권 중 전세권은 저당권 등에 대항할 수 있더라도 민사집행법 88조에

따라 배당요구를 하면 매각으로 소멸된다고 규정하였다(민집 91조 3항, 4항).

민사집행법 91조 3항, 4항의 규정은 전세권 중 매수인에게 인수되지

아니하고 소멸되는 것에 관한 규정이고, 같은법 148조는 소멸되는 전세권의 권리자 중 배당을

받는 권리자에 관한 규정으로써, 위 91조 3항, 4항과 148조를 종합적으로 해석하면 경매절차에서 매각으로 소멸되는 전세권의 권리자 중

배당요구를 하였거나 또는 당연히 배당요구의 효력이 인정되는 권리자에게 배당을 하되, 특히 저당권 등에 대항할 수 있어 본래는 매수인이 인수하여야

할 전세권의 권리자가 스스로 소멸을 원하여 배당요구를 하면 그 전세권을 매각으로 소멸시키고 전세금을 경매절차에서 반환한다는 취지임이 명백하다.

나) 본래 전세권은 민사집행법 91조에 의하여 절차법적인 사유로 소멸하는 경우와 존속기간 만료

등의 실체법적인 사유로 소멸하는 경우가 있다.

그런데 존속기간에 대하여 전세권은 지상권이나 지역권과는 명백히 다른 규정이 있다. 즉

지상권이나 지역권은 존속기간이 만료되면 당연히 소멸하고 법정갱신제도가 없으나, 건물에 대한 전세권의 경우에는 법정갱신(민법 312조 4항)

제도를 두고 있고, 또한 전세권이 소멸한 때에는 그 부동산 전부에 대하여 후순위권리자 기타 채권자보다 전세금의 우선변제를 받을 권리가 있다고

규정하고 있다(민법 303조 1항 후단).

여기서 건물전세권의 경우에는 첫 경매개시결정등기 전에 약정존속기간이 만료되었으나 법정갱신되어

존속기간의 정함이 없는 것으로 된 경우가 있고, 혹은 당사자 사이에 이미 갱신거절의 통지 등이 있어 법정갱신이 저지되어 종료되었는데도 경매법원이

이를 모르고 있는 경우도 있을 수 있으며, 심지어 경매개시결정 당시에는 약정존속기간이 남아 있었으나 압류채권자에 대하여는 법정갱신의 효력을

주장할 수 없으므로 경매진행 중에 결국 약정존속기간 만료로 전세권이 종료되어 소멸하게 되는 경우도 있다.

그런데 이처럼 존속기간 만료로 소멸하더라도 전세권자는 그 부동산 전부에 대하여 후순위권리자

기타 채권자보다 전세금의 우선변제를 받을 권리가 있다(민법 303조 1항 후단).

여기서 존속기간 만료로 전세권이 소멸되었더라도 전세금의 우선변제를 청구하지 아니한(즉

배당요구를 하지 아니한) 최선순위의 전세권은 전세금의 우선변제권만으로도 민사집행법 91조 4항의 저당권 등에 대항할 수 있는 권리에 해당한다는

것이 민사집행법 91조 3항, 4항의 입법취지이다.

따라서 최선순위의 전세권 중 경매절차가 종료될 때까지 존속기간이 만료되지 아니한 전세권은

물론이고, 최선순위의 전세권 중 첫 경매개시결정등기 전에 이미 존속기간이 만료되었거나 또는 매각절차 진행 중에 존속기간이 만료되었으나 전세금을

반환받지 못하고 있는 전세권도 91조 3항과 4항이 규정하고 있는 저당권 등에 대항할 수 있는 전세권에 해당하는 것이다.

다) 결론적으로 전세권이 언제 종료되었는지, 그리고 전세권의 목적물이 건물인지 토지인지에

상관없이 최선순위의 전세권은 오로지 전세권자의 배당요구에 의하여만 소멸되고, 전세권자가 배당요구를 하지 않는 한 전세권은 매수인에게 인수되며,

반대로 배당요구를 하면 존속기간이 언제이든지 상관없이 전세권은 소멸한다.

이로써 경매절차에서는 전세금의 인수 여부에 관하여 매각물건명세서에 적힌 배당요구사실의 유무만을

보고도 판단할 수 있어 경매절차가 간명하게 되었다.

2) 전세권자의 배당요구

앞에서 본 바와 같이 최선순위의 전세권자는 실체법상 소멸하였는지와 상관없이 경매절차에서

배당요구를 하여야만 매각으로 소멸하고 배당받는 것이 원칙인데, 이는 전세권에 대하여 저당권이 설정되어 있거나 전세금반환채권에 대한 제3자의 압류

등이 있은 후 전세권이 기간만료로 소멸하더라도 마찬가지로서, 이 경우에는 전세권자가 배당요구하거나 또는 전세권자에 대한 채권자가 대위하여

배당요구하여야만 매각으로 소멸한다(자세한 것은 전술한 14. 배당절차 나. 배당요구 (3) 배당요구가 필요

한 채권자 (마) 배당요구를 할 수 있는 채권자의 채권이 압류된 경우 그 압류를 배당요구로 볼

것인지 문제 부분 참조).

3) 전세금이 분리양도된 경우

전세권과 전세금이 분리양도된 경우에는 주의하여야 한다.

본래 전세권이 담보물권적 성격도 가지는 이상 부종성과 수반성이 있는 것이므로 전세권을 그

담보하는 전세금반환채권과 분리하여 양도하는 것은 허용되지 않는다고 할 것이나, 피담보채권의 처분이 있음에도 불구하고 담보물권의 처분이 따르지

않는 특별한 사정이 있는 경우(전세권이 존속기간의 만료로 인하여 소멸된 경우에는 당해 전세권설정등기는 전세금반환채권을 담보하는 범위 내에서는

유효한 것이라 할 것이어서, 전세권의 존속기간이 만료되고 전세금의 반환시기가 경과된 전세권의 경우에도 설정행위로 금지하지 않는 한 전세권의

이전등기는 가능하다. 등기선례 200112-1)에는 채권양수인은 담보물권이 없는 무담보의 채권을 양수한 것이 되고 채권의 처분에 따르지 않은

담보물권은 소멸한다(대판 1997.11.25. 97다29790, 대판 1999.2.5. 97다33997).

따라서 전세권설정계약이 존속기간의 만료나 합의해지 등으로 종료된 경우에는 전세권설정등기는

전세금반환채권을 담보하는 효력은 있다고 할 것이지만, 그 후 당사자 사이의 약정에 의하여 전세권의 처분이 따르지 않는 전세금반환채권만의

분리양도가 이루어진 경우에는 양수인은 유효하게 전세금반환채권을 양수하였다고 할 것이나 담보물권이 없는 무담보의 채권을 양수한 것이 되므로, 이

경우에 양수인은 우선변제권이 없을 뿐 아니라 별도로 집행력 있는 정본 등에 의하여 배당요구하지 아니하면 배당 자체를 받을 수 없다고 할 것이고,

한편 등기부상 남아 있는 전세권은 소멸하고 전세금반환채권은 없으므로 매수인에게 인수될 것도 없다(위 97다33997 판결 참조).

4) 전세금의 배당순위

전세권이 매각으로 소멸하는 경우에 전세권자와 저당권자 또는 가등기

담보권자 사이의 배당순위는 그 등기의 선후에 의하여 결정된다. 다만 전세권의 목적 부동산과

저당권의 목적 부동산이 동일한 경우에 전세권자가 선순위저당권의 목적 부동산을 위하여 지출한 필요비 또는 유익비 중 민법 367조에 해당하는 것은

집행비용 다음 순위의 우선변제권이 인정되고, 전세보증금의 범위에 포함되지 않는다.

전세권자가 매각대금에서 전세금을 반환받을 수 있는 경우에는 배당표에 전세권자의 채권금액으로서는

전세금액을 적는다.

5) 전세권을 목적으로 한 저당권이 설정된 경우

전세권이 기간만료로 종료된 경우 전세권은 전세권설정등기의 말소등기 없이도 당연히 소멸되고,

저당권의 목적물인 전세권이 소멸하면 저당권도 당연히 소멸하는 것이므로 전세권을 목적으로 한 저당권자는 전세권의 목적물인 부동산의 소유자에게 더

이상 저당권을 주장할 수 없고, 이 경우 전세권에 대한 저당권자는 민법 370조, 342조 및 민사집행법 273조에 의하여 저당권의 목적물인

전세권에 갈음하여 존속하는 것으로 볼 수 있는 전세금반환채권에 대하여 압류 및 추심명령 또는 전부명령을 받거나 제3자가 전세금반환채권에 대하여

실시한 강제집행절차에서 배당요구를 하여야만 전세권설정자에 대하여 전세금의 지급을 구할 수 있게 되고, 그렇지 아니하면 전세권을 목적으로 한

저당권이 설정된 경우에는 전세권이 기간만료로 소멸되면 전세권설정자는 전세금반환채권에 대한 제3자의 압류 등이 없는 한 전세권자에 대하여만

전세금반환의무를 부담한다(대결 1995.9.18. 95마684, 대판 1999.9.17. 98다31301).

6) 주택임대차보호법 또는 상가건물임대차보호법과의 중첩적 적용

전세권의 목적물이 주택이나 상가건물인 경우, 임차인으로서 우선변제를 받을 수 있는 권리와

전세권자로서 우선변제를 받을 수 있는 권리는 근거규정 및 성립요건을 달리하는 별개의 것이므로, 전세권자가 주택임대차보호법상의 우선변제요건도 갖춘

경우에는 위 법에 의한 보호도 받게 된다(대판 1993.12.24. 93다39676 등). 전세권자가 상가건물임대차보

호법의 우선변제요건을 갖춘 경우에는 달리 볼 이유가 없을 것이다.

따라서 전세권등기일자로는 매각으로 소멸하는 것처럼 보이는 전세권이라도 위 각 법 소정의

대항요건을 갖춘 것으로서는 최선순위인 경우에는 임차권자로서 저당권 등에 대항할 수 있게 됨을 유의하여야 한다(대판 1993.11.23.

93다10552, 10569 참조).

또한 집합건물이 아닌 지상건물과 그 부지 중 건물에만 전세권설정등기를 한 경우라도 전세권자가

주택임대차보호법이나 상가건물임대차보호법상의 우선변제권의 요건을 갖춘 경우에는 그 부지의 매각대금에서도 배당을 받게 되는 경우가 있고, 나아가

전세권설정계약서에 날인된 등기소의 일부인도 확정일자로 보아야 하므로(대판 2002.11.8. 2001다51725), 부지의 매각대금에 대한

배당순위도 전세권등기일자를 기준으로 판단하여야 하는 경우가 있을 수 있음을 유의하여야 한다.

http://