현황조사

마. 현황조사

(1) 현황조사명령

① 조사명령 : 법원은 경매개시결정을 한 뒤에 바로 집행관에게 부동산의 현상, 점유관계, 차임

또는 보증금의 액수, 그 밖의 현황에 관하여 조사하도록 명하여야 한다(민집 85조 1항). 이것을 일반적으로 현황조사명령이라고 부르는데, 그

성질은 결정이며, 집행관에게 발하여지는 직무명령이다.

② 명령시기 : 실무에서는 경매개시결정등기촉탁과 동시에 조사명령을 내리고 있다, 그러나

경매개시결정등기가 이루어지기 전에 조사에 착수되면 채무자가 매각부동산을 타인에게 처분할 염려가 있으므로 같은 법원의 등기과에 경매개시결정등기를

촉탁하는 경우라면 모르되 그렇지 않는 한 경매개시결정등기를 촉탁한 2~3일 뒤에 조사명령을 하는 것이 무난할 것이다. 재민 91-5에서도

임의경매에 있어서는 개시결정일(같은 일자에 경매개시결정촉탁이 있게 된다)부터 3일 안에, 강제경매에 있어서는 등기필증 접수일부터 3일 안에

조사명령을 발하도록 하고 있고, 보고서의 제출기간은 2주간으로 하고 있다.

③ 수명자 : 현황조사를 집행관에게 명하여야 하며, 집행관 이외의 자에게 명할 수 없다(민집

85조 1항). 다만 집행법원의 소재지에 집행관이 없는 때에는 지방법원장이 미리 정한 바에 따라 법원사무관등으로 하여금 집행관의 직무를 대행하게

할 수 있으므로(집행관법 11조) 집행관이 없는 집행법원에서는 법원사무관등에게 그 조사를 명할 수 있다 할 것이다.

④ 불복 : 현황조사명령의 발령이 위법한 경우(예컨대 현황조사의 목적물이 틀렸다든가, 압류가

경합된 경우에 있어서 후행사건으로 절차를 속행하는 것이 아닌데도 다시 현황조사명령을 발한 경우 등) 이에 대하여 불복이 있는 자는 집행에 관한

이의를 신청할 수 있다(민집 16조 1항).

⑤ 추가조사명령, 재조사명령 : 이중경매개시결정을 한 경우에 있어서 먼저 개시결정한 경매신청이

취하되거나 그 절차가 취소되어 민사집행법 87조 2항에 따라 뒤의 개시결정에 의하여 절차를 속행하는 경우에는 압류에 대항할 수 있는 권리의

범위는 후행사건의 압류가 기준이 되므로 앞의 압류와 뒤의 압류 사이에 임차권 그 밖의 용익권의 설정, 가처분의 집행이 있으면 매각물건명세서의

기재사항(민집 105조 1항 3호의 기재사항)이 달라지게 되는 경우가 있으므로, 선행사건에 의한 현황조사가 뒤의 압류 후에 행해진 경우 등을

제외하고는 다시 현황조사를 명할 필요가 생기게 된다.

한편 선행의 매각절차가 정지된 경우에는 그 매각절차가 취소되더라도 동법 105조 1항 3호의

기재사항이 변경되지 않을 때에만 뒤의 경매개시결정에 의하여 매각절차를 속행할 수 있으므로(민집 87조 4항) 앞의 개시결정과 뒤의 개시결정과의

사이에 용익권이 설정되어 있는지의 여부 등을 확인하기 위하여 다시 현황조사를 명할 필요가 있다 할 것이다.

이러한 경우에 있어서는 원칙적으로 전회의 조사후의 변동사항만을 조사하면 족하다. 일단

현황조사를 하여 현황조사보고서가 제출되었으나 새로운 사항에 관하여 현황조사를 할 필요가 생기거나 또는 이미 제출된 조사보고서상의 조사결과에

관하여 다시 보충조사를 할 필요가 있을 때에는 추가조사명령을 하거나 재조사명령을 발할 수 있음은 물론이다.

(2) 조사사항

① 현황조사에 있어서 조사할 사항은 부동산의 현상, 점유관계, 차임

[현황조사명령의 양식]

┏━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┓

○ ○ 지 방 법 원

현황조사명령

ㅇㅇ지방법원소속

집행관 귀하

사 건 20 타경 부동산강제(임의)경매

별지 기재 부동산에 대한 다음 사항을 조사하여 그 결과를 기재한 현황조사보고서를

20 . . .까지 제출하되(사본 1부 첨부), 야간·휴일

현황조사를 실시한 때에는 그 사유를 기재하여 주시기 바랍니다.

1. 부동산의 현상 및 점유관계

가. 부동산의 위치, 현상, 사용용도 및 내부구조 등(현장 도면 및 사진을 첨부하고, 특히

등기부상 지목은 농지이나 현황이 농지에 해당하는지 여부에 의문이 있는 경우에는 이를 즉시 집행법원에 보고)

나. 현황조사 대상건물이 멸실되고 다른 건물이 신축되어 있는 경우에는 관계인의 진술과

신·구 건물의 동일성 상실 여부에 대한 집행관의 의견(구 건물에 관한 멸실등기가 경료되었으면 그 등기부등본을 첨부)

다. 부동산의 점유자와 소유자가 다른 경우에는 점유자, 점유권원, 점유기간,

점유부분(일부를 점유하는 경우에는 점유부분을 도면에 특정하여 표시)

라. 감정평가에 중대한 영향을 미칠 수 있는 부합물, 종물, 구성부분(제시외 건물, 고가의

정원석, 건축 중인 건물 등)이 있는 경우에는 그 내용 및 제시외 건물의 보존등기 여부(제시외 건물의 본건물에의 부합여부와 종물성을 판단할 수

있는 제시외 건물부분에 대한 사진 등 자료 첨부)

2. 임대차관계

가. 임차목적물의 용도, 주민등록(상가건물인 경우에는 등록사항등의 현황서)상의 동·호수와

등기부 등 공부상에 표시된 동·호수가 상이한 경우에는 실제 동·호수, 주민등록(또는 등록사항등의 현황서)상의 동·호수와 공부상의 동·호수(용도가

주거와 영업의 겸용인 경우에는 주거부분 및 영업용부분을 명확히 도면에 구분하여 표시)

나. 임대차계약의 내용(임차인 성명, 임차보증금, 임차기간, 확정일자 유무 등)

다. 매각부동산에 여러 명의 임차인이 있는 경우에는 각 임차인의 해당 임차부분,

입주인원수, 임차목적물이 주택인 경우 임차인 본인 및 그 가족들의 전·출입 상황(건물의 내부구조와 각 부분별로 임차인을 표시한 도면을 첨부)

라. 매각부동산이 주택인 경우 그 소재지에 전입신고된 세대주 전원에 대한 주민등록등·초본,

상가건물인 경우 임차인 전원에 대한 등록사항등의 현황서 및 건물도면의 등본 첨부

3. 기타 현황

4. 야간·휴일 현황조사를 실시한 사유

20 . . .

판 사 ㅇㅇㅇ (인)

┗━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┛

민집 85①, 268

주의 : 집행관은 현황조사보고서를 제출할 때 원본 이외에 열람·비치용 사본 1부를 첨부하여

주십시오.

또는 보증금의 액수, 그 밖의 현황이다(민집 85조 1항). 그러나 여기서 거시한 것은 예시에

불과하고 매각조건의 결정, 최저매각가격의 결정 및 인도명령의 허부의 판단 등을 함에 필요한 부동산에 관한 사실관계 및 권리관계 전반에 걸친 것이

곧 여기서 말하는 현황으로서 모두 본조의 조사할 사항에 속한다 할 것이다. 그러나 조사사항을 이와 같이 개괄적으로 기재하여 조사명령을 발하게

되면 구체적으로 어떠한 항목에 관하여 조사할 것인지 명확하지 못하므로 실무에서는 현황조사사항을 부동산의 현상 및 점유관계, 임대차관계, 그 밖의

현황 등 크게 셋으로 나누고 전자에 속한 사항으로서는 부동산의 위치 및 현상, 부동산의 내부구조 및 사용용도 등과 부동산의 점유자와 점유권원을,

그리고 임대차에 속하는 사항으로서는 임차목적물, 임차인, 임차내용(보증금, 전세금, 임대차기간 등), 주민등록전입 여부 및 그 일자, 일자확정

여부 및 그 일자 등을 조사하도록 그 조사사항을 구체적으로 세분하여 조사명령을 발하고 있다.

② 그 밖의 현황도 발령 당시에 법원이 구체적으로 특정하여 조사를 명할 수 있는 것(예컨대,

목적물이 공장재단인 경우 공장에 설치된 기계, 기구 등의 부속물의 설치 상황 등)은 막연히 그 밖의 현황으로만 기재하여 조사명령을 할 것이

아니라 「그 밖의 현황(공장에 설치된 기계, 기구 등 부속물의 설치상황 등)」이라고 구체적으로 적시하여 발령을 하는 것이 바람직하다. 이 경우

점유자의 점유권원의 유무 또는 매수인에게 대항할 수 있는 여부는 가리지 않는다. 강제집행의 목적물이 부동산의 공유지분인 경우 그 조사의 목적물은

공유지분 그 자체가 아니라 공유지분의 대상인 본래의 부동산인 토지 또는 건물이라 할 것이다.

(3) 집행관의 조사권한

집행관은 현황조사를 위하여 건물에 출입할 수 있고, 채무자 또는 그 건물을 점유하는 제3자에게

질문하거나 문서를 제시하도록 요구할 수 있다(민집 85조 2항, 82조 1항). 또 건물에 출입하기 위하여 필요한 때에는 잠긴 문을 여는 등

적절한 처분을 할 수도 있고(민집 85조 2항, 82조 2

항), 관할구역 밖에서도 그 직무를 행할 수 있으며(민집규 46조 3항), 저항을 받으면 경찰

또는 국군의 원조를 요청할 수 있다(민집 5조 2항). 집행관이 경찰의 원조를 요청하는 때에는 일정한 양식에 의한 경찰원조요청서를 작성하여 그

집행에 관한 직무의 수행장소를 관할하는 경찰서장에게 원조를 요청하여야 하고, 다만 긴급을 요하는 때에는 집행장소에서 가장 가까운 곳에 있는

파출소 등의 경찰관에게 구두로 직접 원조를 요청할 수 있으며, 해상에서 집행에 관한 직무를 수행함에 있어서는 해양경찰서장에게 원조요청을 할 수

있다(송민 99-1). 반면, 집행관이 국군의 원조를 요청하는 경우에는 집행법원에 신청하여 집행법원이 그 요청여부를 결정하게 되는데(민집 5조

3항), 집행관으로부터 원조요청을 받은 법원은 ㉠ 사건의 표시, ㉡ 채권자·채무자와 그 대리인의 표시, ㉢ 원조를 요청한 집행관의 표시, ㉣

집행할 일시와 장소, ㉤ 원조가 필요한 사유와 원조의 내용을 적은 서면을 법원장 또는 지원장과 법원행정처장을 거쳐 국방부장관에게 보내는 방법으로

국군원조의 요청을 한다(민집규 4조).

잠긴 문을 여는 등의 처분을 한 경우에는 현황조사서에 그 조사방법을 구체적으로 적어야

한다(민집규 46조 1항 3호).

(4) 현황조사보고서

① 조사사항 : 집행관은 현황을 조사한 때에는 ⓐ 사건의 표시, ⓑ 부동산의 표시, ⓒ 조사의

일시·장소 및 방법, ⓓ 민사집행법 85조 1항에 규정된 사항과 그 밖에 법원이 명한 사항 등에 대하여 조사한 내용을 기재한 현황조사보고서를

정하여진 날까지 집행법원에 제출하여야 한다(민집규 46조 1항). 집행관은 2주 안에 현황조사보고서를 작성하여 제출하여야 한다(재민 91-5).

현황조사보고서에는 조사의 목적이 된 부동산의 현황을 알 수 있도록 도면, 사진 등을 붙여야 한다(민집규 46조 2항). 그 사진은 조사의 대상

전체를 촬영한 것이 아니고 그 일부를 촬영한 것이라도 그 현황을 파악할 수 있을 정도면 충분하다. 다만 일부를 촬영한 사진을 첨부한 때에는 그

취지를 기재하고 촬영한 부분에 대한 설명을 부기

하여야 한다(송민 97-8).

② 조사시 유의할 점 : 현황조사시 건물의 현황과 등기부상 표시가 현저히 다른 결과 조사대상

건물이 멸실되고 다른 건물이 신축되어 있는 경우에는 관계인의 진술을 청취하여 그 내용을 현황조사보고서에 기재하되 신·구 건물의 동일성에 대한

집행관의 의견을 부기하며, 구 건물에 대한 멸실등기가 경료되었으면 그 등기부등본을 붙여야 한다(송민 97-8).

현황조사의 대상인 토지·건물에 부합물, 종물, 구성부분이 될 수 있는 물건이 있고 그로 인하여

경매·입찰 목적물의 감정평가에 중대한 영향을 미칠 것이라고 판단되는 경우(예컨대 고가의 정원석, 상당한 규모의 제시외 건물, 지하굴착공사에 의한

콘크리트 구조물, 건축 중인 건물 등)에는 이를 현황조사보고서에 적어야 한다(송민 97-8).

현황조사의 대상이 주택인 경우에 임대차관계의 확인을 위하여 경매·입찰 목적물 소재지에 주민등록

전입신고된 세대주 전원에 대한 주민등록등·초본을 발급 받고, 임대차계약서 사본도 가능한 한 취득하여 현황조사보고서에 붙여야 한다(송민

97-8). 집행관의 조사보고는 현실로 존재하는 임대차의 실체를 있는 그대로 보고하면 족하고 그 임대차가 제3자에게 대항할 수 있는 것인가

여부의 법률적 판단까지 할 필요는 없다.

집행관은 등기부상의 지목이 전, 답, 과수원에 해당되는 경매목적물에 대한 현황조사시에는 그

현황 및 이용상황을 객관적으로 조사하여 이를 정확히 기재한 현황조사보고서에 현장사진 및 도면을 첨부하여 집행법원에 제출하여야 하고, 등기부상의

지목은 전, 답, 과수원에 해당하지만 그 현황지목이 농지법 2조 소정의 농지에 해당하는지 여부에 대하여 의문이 있는 경우에는 이를 즉시

집행법원에 보고하여야 한다(송민 97-1).

③ 불복방법 집행관의 현황조사 자체는 집행관이 집행기관으로서 행하는 직무집행이 아니라

집행법원의 보조기관으로서 행하는 직무집행이므로 집행에 관한 이의의 대상이 될 수 없고, 다만 이에 터잡아 이루어진 그 이후의 결정 즉

최저매각가격의 결정이나 일괄매각결정 등에 대하여 집행에

관한 이의를 신청하거나(민집 16조 1항), 매각허가 이후에는 매각허가에 대한 이의 또는

매각허가결정에 대한 항고로 다툴 수밖에 없을 것이다.

④ 법원은 현황조사보고서의 사본을 매각물건명세서 및 평가서의 사본과 함께 비치하여 누구든지 볼

수 있도록 하여야 한다(민집 105조 2항). 비치시기는 매각기일(기간입찰의 방법으로 진행하는 경우에는 입찰기간의 개시일)마다 그 1주

전까지이다(민집규 55조 본문). 매각기일의 1주 전부터 매각실시일까지 계속하여 비치하여야 함은 물론이다. 이를 미리 비치하는 것은 매수신고를

희망하는 사람에게 충분한 열람의 기회를 부여하기 위한 것이다. 따라서 집행관은 열람·비치용 사본 1통을 더 제출하여야 한다. 다만, 법원은

상당하다고 인정하는 때에는 현황조사보고서의 기재내용을 전자통신매체로 공시함으로써 그 사본의 비치에 갈음할 수 있다(민집규 55조 단서).

집행관이 위 보고서를 법원에 제출하면 법원은 집행관으로부터 영수증을 받고 수수료 및 비용을

지급한다(집행관법 19조).

(5) 집행법원에 의한 심문

집행관의 조사보고 내용이 충분하지 못하면 추가조사명령 또는 재조사명령을 발할 수 있으나,

이로써도 점유관계에 관한 사실을 확정할 수 없는 경우에는 집행법원이 심문기일을 정하여 채무자, 부동산을 점유하는 제3자 그 밖의 참고인을 심문할

수 있다(민집규 2조).

집행관의 현황조사보고서의 기재만으로는 목적물의 동일성을 판단할 수 없거나 부합물인지의 여부가

분명하지 아니한 경우 심문기일을 지정하여 당사자, 이해관계인 그 밖의 참고인을 심문할 수 있음은 물론 필요에 따라서는 변론을 열어 변론기일에

압류채권자로부터 증거신청을 받아 그에 따른 증거조사(예컨대 검증 등)를 할 수도 있다(민소 134조 1항 단서). 실무에서는 심문기일을 지정하여

그 심문절차에서 검증 등을 시행하기도 한다.

(6) 임차인에 대한 통지

집행법원은 집행관의 현황조사보고서 등의 기재에 의하여 주택임차인

(또는 상가건물임차인)으로 판명된 자, 임차인인지 여부가 명백하지 아니한 자 또는 임차인으로

권리신고를 하고 배당요구를 하지 아니한 자에 대하여 별지 통지서 양식을 송부하여 주택임대차보호법 3조 1항 소정의 대항요건과 임대차계약서상의

확정일자를 구비한 임차인 또는 동법 8조 1항 소정의 소액임차인이거나, 상가건물임대차보호봅 3조 1항이 정하는 대항요건을 갖추고 임대차계약서상의

확정일자를 받은 임차인 또는 같은 법 14조 1항이 정하는 소액임차인이라도 배당요구의 종기까지 배당요구를 하여야만 우선변제를 받을 수 있음을

고지하여야 한다(송민 98-6). 이 통지를 받은 임차인은 배당요구의 종기까지 배당요구를 하여야 배당을 받을 수 있다.

[주택임차인에 대한 통지서] A3337

┏━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┓

○ ○ 지 방 법 원

통 지 서

귀하

사 건 20 타경 부동산강제(임의)경매

채 권 자 ㅇㅇㅇ

채 무 자 ㅇㅇㅇ

소 유 자 ㅇㅇㅇ

부동산의 표시 별지와 같음

1. 별지 기재 부동산에 관하여 매각절차가 진행중임을 알려드립니다.

2. 귀하가 소액임차인 또는 확정일자를 갖춘 임차인인 때에는 다음 사항을 유의하시기

바랍니다.

가. 귀하의 임차보증금이 수도권정비계획법에 의한 수도권중

과밀억제권역(수도권정비계획법시행령 제9조 별표 1 참조)에서는 4,000만 원, 광역시(군지역과 인천광역시지역을 제외한다.)에서는 3,500만

원, 그 밖의 지역에서는 3,000만 원 이하이고, 주택임대차보호법 제8조 제1항 소정의 소액임차인으로서의 요건을 갖추고 있는 경우에는 이

법원에 배당요구종기인 2008.2.12.까지 이 법원에 배당요구를 하여야만 매각대금으로부터 보증금 중 일정액을 우선변제받을 수 있습니다.

나. 귀하가 주택임대차보호법 제3조 제1항 또는 제2항 소정의 대항요건과

임대차계약서(제3조 제2항의 경우에는 법인과 임대인 사이의 임대차계약서를 말한다. 이하 같다.)상의 확정일자를 갖춘 임차인인 경우에는 이 법원에

배당요구종기인 2008.2.12.까지 배당요구를 하여야만 매각대금으로부터 후순위권리자 기타 채권자에 우선하여 보증금을 변제받을 수

있습니다.(다만, 이 통지서 송달 전에 적식의 배당요구신청서를 해당법원에 제출하였을 경우에는 다시 제출할 필요는 없습니다.)

다. 배당요구는 임대차계약서(확정일자를 갖춘 임차인의 경우에는 임대차계약서가

공정증서로 작성되거나 임대차계약서에 확정일자가 찍혀 있어야 한다.)사본, 1개월 이내에 발급된 주민등록등본[임차인(제3조 제2항의 경우에는

지방자치단체의 장 또는 해당 법인이 선정한 입주자) 본인의 전입일자 및 임차인의 동거가족이 표시된 것이어야 한다.] 및 연체된 차임 등이 있을

때에는 이를 공제한 잔여 보증금에 대한 계산서를 첨부하여 위 경매사건의 배당요구종기까지 이 법원에 제출하여야 하고, 만일 배당요구를 하지

아니하거나 배당요구를 하더라도 임차권등기를 경료함이 없이 배당요구종기 이전에 임차주택에서 다른 곳으로 이사 가거나 주민등록을 전출하여 대항요건을

상실한 경우에는 우선변제를 받을 수 없습니다. 또한, 배당요구의 종기가 연기된 경우에는 연기된 배당요구의 종기까지 대항요건을 계속 구비하여야

합니다.

3. 귀하가 소액임차인 또는 확정일자를 갖춘 임차인에 해당되지 않는 때에는

일반채권자와 마찬가지로 첫 경매개시결정등기 후의 가압류채권자 또는 집행력 있는 정본을 가진 채권자로서 가압류 등기된 등기부등본 또는 집행력 있는

정본을 첨부하여 배당요구종기까지 배당요구를 하거나 첫 경매개시결정등기 전에 가압류집행을 한 경우에 한하여 배당을 받을 수 있습니다.

4. 임대주택법 제15조의 규정에 의하여 우선분양전환 받을 수 있는 임차인은

매각기일까지 민사집행법 제113조(구 민사소송법 제625조)에 따른 보증을 제공하고 최고매수신고가격과 같은 가격으로 채무자인 임대사업자의

임대주택을 우선 매수하겠다는 신고를 할 수 있습니다(임대주택법 제15조의2 제1항).

200○. ○○. ○○.

법원사무관 ○ ○ ○

주택임대차보호법 3의2, 8

주의 : 사건진행ARS는 지역번호없이 1588-9100입니다. 바로 청취하기 위해서는

안내 음성에 관계없이 '1'+'9'+[열람번호 999777 2008 013 16]+'*'을 누르세요.

┌──────┬───────────────────────────┐

│ 법원 소재지│ 서울 ○○동 ○○번지

○○지방법원 │

│ 전 화[장소]│ (02)2345-1261(123) [본관2층

민사과내] │

└──────┴───────────────────────────┘

┗━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┛

[상가건물임차인에 대한 통지서] A3338

┏━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┓

○ ○ 지 방 법 원

통지서(상가건물임차인용)

귀하

사 건 20 타경 부동산강제(임의)경매

채 권 자 ㅇㅇㅇ

채 무 자 ㅇㅇㅇ

소 유 자 ㅇㅇㅇ

부동산의 표시 별지와 같음

1. 별지 기재 부동산에 관하여 위와 같이 매각절차가 진행중임을 알려드립니다.

2. 귀하가 소액임차인 또는 확정일자를 갖춘 임차인인 때에는 다음 사항을

유의하시기바랍니다.

가. 귀하의 임차보증금(차임이 있는 경우에는 월 단위 차임액에 1분의 100을

곱하여 산출한 금액과 보증금을 합한 금액)이 서울특별시에서는 4,500만원, 수도권정비계획법에 의한 수도권 중 과밀억제권역(서울특별시를

제외한다. 수도권정비계획법시행령 제9조 별표1 참조)에서는 3,900만 원, 광역시(군지역과 인천광역시지역을 제외한다.)에서는 3,000만 원,

그 밖의 지역에서는 2,500만 원 이하이고, 상가건물임대차보호법 제14조 제1항 소정의 소액임차인으로서의 요건을 갖추고 있는 경우에는

배당요구종기인 2007.12.24.까지 이 법원에 배당요구를 하여야만 매각대금으로부터 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을

수 있습니다. (다만, 이 통지서 송달 전에 적식의 배당요구신청서를 해당법원에 제출하였을 경우에는 다시 제출할 필요는 없습니다.)

나. 귀하가 상가건물임대차보호법 제3조 제1항의 소정의 대항요건과 임대차계약서상의

확정일자를 갖춘 임차인인 경우에는 이 법원에 배당요구종기인 2007.12.24.까지 배당요구를 하여야만 매각대금으로부터 후순위권리자 그 밖의

채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 수 있습니다.

다. 배당요구는 임대차계약서(확정일자를 갖춘 임차인의 경우에는 임대차계약서에

세무서장으로부터 받은 확정일자가 찍혀 있어야 한다.)사본, 상가건물임대차보호법시행령 제3조 제2항 소정의 관할세무서장이 발행한 등록사항 등의

현황서 등본 및 연체된 차임 등이 있을 때에는 이를 공제한 잔여보증금에 대한 계산서를 첨부하여 위 경매사건의 배당요구 종기까지 이 법원에

제출하여야 하고, 만일 배당요구를 하지 아니하거나 배당요구를 하더라도 임차권등기를 경료함이 없이 배당요구종기 이전에 임차건물에서 다른 곳으로

옮기거나 사업자등록이 말소되어 대항요건을 상실한 경우에는 우선변제를 받을 수 없습니다. 또한, 배당요구의 종기가 연기된 경우에는 연기된

배당요구의 종기까지 대항요건을 계속 구비하여야 합니다.

3. 귀하가 소액임차인 또는 확정일자를 갖춘 임차인에 해당되지 않는 때에는

일반채권자와 마찬가지로 첫 경매개시결정등기 후의 가압류채권자 또는 집행력 있는 정본을 가진 채권자로서 가압류 등기된 등기부등본 또는 집행력 있는

정본을 첨부하여 배당요구종기까지 배당요구를 하거나 첫 경매개시결정등기 전에 가압류집행을 한 경우에 한하여 배당을 받을 수 있습니다.

200○. ○○. ○○.

법원사무관 ○ ○ ○

상가건물임대차보호법 5②, 14

주의 : 사건진행ARS는 지역번호없이 1588-9100입니다. 바로 청취하기 위해서는

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┌──────┬───────────────────────────┐

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○○지방법원 │

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민사과내] │

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(7) 농지에 대한 집행법원의 사실조회

① 농지를 취득하고자 하는 자는 원칙적으로 농지취득자격증명을 발급받아야 한다(농지법 8조

1항). 매매는 물론이고 경매, 입찰, 공매, 명의신탁해지의 경우에도 농지취득자격증명을 발급받아야 농지를 취득할 수 있다. 따라서 경매목적물인

토지가 농지법 2조 소정의 농지인지 조사할 필요가 있다.

농지취득자격증명은 등기요건이고(대판 1998.2.27. 97다49251), 효력발생요건은

아니지만, 경매절차에서 농지에 대한 매수인의 농지취득자격증명의 취득 여부는 매각허가요건이다(대판 1997.12.23. 97다42991 등).

② 어떤 토지가 농지법 소정의 농지인지의 여부는 공부상의 지목 여하에 불구하고 당해 토지의

사실상의 현상에 따라 가려져야 할 것이다(대판 1998.4.10. 97누256, 대결 1999.2.23. 98마2604 등). 경매목적인 토지의

지목이 전으로 되어 있지만 사실상 대지화되어 농경지로 사용되지 아니하고 있어 객관적인 현상으로

보아 농지법의 적용대상인 농지가 아니라면, 토지의 최고가매수신고인이 농지법 소정의 농지취득자격증명을 제출하지 아니하였다는 이유만으로 매각불허를

할 수 없다(대결 1987.1.15. 86마1095).

따라서 집행관은 등기부상의 지목이 전, 답, 과수원에 해당하지만 그 현황지목이 농지법 2조

소정의 농지에 해당하는지 여부에 대하여 의문이 있는 경우에는 이를 즉시 집행법원에 보고하여야 한다(송민 97-1). 보고를 받은 집행법원은 송민

97-1 예규 별지 양식 1 기재 '사실조회서'에 의하여 농지소재지 관할 시장, 군수, 자치구청장에 대하여 경매목적물인 토지의 현황이 농지법

2조 소정의 농지인지 여부, 토지현황이 농지가 아닌 경우에는 농지전용허가가 이루어졌는지 여부(농지법 36조), 농지전용허가가 이루어진 경우에는

그 허가 연월일, 허가조항, 전용목적 및 허가신청자의 주소와 이름, 농지전용허가를 얻지 않고 토지현황이 변경된 경우에는 향후 원상회복명령이

발하여질 가능성이 있는지 여부 등에 관하여 사실조회를 함과 동시에 감정인에 대하여는 사실조회를 하였다는 취지와 감정평가서의 작성을 유보할 것을

통지하여야 한다. 집행법원은 시장, 군수, 자치구청장으로부터 경매목적물에 대한 위 사실조회회보서가 도착한 경우에는 그 사본을 매각물건명세서의

사본에 첨부하여 함께 비치한다(송민 97-1).

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